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北京:“小房”被叫停 “大房”高贵面纱被揭穿
当归
声望: 学员
加入时间: 2004/05/12
文章: 12961
海归分: 10
标题:
北京:“小房”被叫停 “大房”高贵面纱被揭穿
(1568 reads)
时间:
2007-7-03 周二, 16:00
作者:
当归
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海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
北京:“小房”被叫停 “大房”高贵面纱被揭穿
2007年7月3日 来源: 中国证券报
“千湖庭院”曾经存在过。除了青龙头村剩余的59栋别墅毛坯,还可以看到村子路边长达数百米长的广告铁架,铁架下的砖墙窗户花纹依旧精致,在村口铁门紧锁的崭新院子旁边,则立着“千湖庭院接待中心”字样的标牌。
如今,“千湖庭院”连带开发它的房地产公司已经消失了。北京金地雅房地产开发有限公司(简称金地雅),这家于 2001年开业的私营有限责任公司,因为“千湖庭院”的违规修建,随即也被吊销营业执照,其企业法人谷玉魁也难以寻觅到踪迹。
“千湖庭院”强制拆除背后,是小产权房日渐火暴的现实。此前,有数据显示,北京在售400多个楼盘中,小产权楼盘销售达18%的市场份额。房山区之外,通州区、密云区、顺义区等京郊区县,皆有小产权房的踪迹。
小产权房魅力来自于其 房价的低廉。本刊就房山区在售250栋各类房子价格统计发现,房山区小产权房平均价格要比商业用房价格便宜1500元/平方米。而与京城四环内房价相比,小产权房售价仅为其30%。
小产权成本
金地雅已经消失,几经周折,本刊获得了它为青龙头村村民开出的小产权房账单。在这份账单上,详细计算了修建“ 千湖庭院”的成本与收益:建成售价仅3
500元/平方米的别墅,金地雅仍可获利1500万元。
由于别墅修建在青龙头村集体土地上,金地雅并不需要缴纳土地出让金等各种税费,并直接与青龙头村经济联合社进行土地和房子开发交易。据《青龙头村旧村改造实施方案》,金地雅将为村民新建住宅及经营用房用地40亩,其余304亩土地则将建成商品用房。
据这份账单,金地雅对304亩土地开发的成本除了商品房建设费用,还包括村民建房费用、村民医疗养老保险、村民房屋装修款、商品房销售额2%提成以及拆迁费用。金地雅将为村民修建共计16000平方米的住宅和经营用房,以及自己的60000平方米商品房。
与正常房地产开发相同,除了建房本身土木灰石投入之外,还包括土建、市政、水电、绿化等配套设施的投资。账单显示,村民住房平均建设成本2200元/平方米,村民经营用房和商品房建设平均成本2500元/平方米,建设总费用共计1.876亿元。
此外,金地雅将为村民支付医疗养老保险等其他费用740万元,而这一部分费用和住房建设费用构成了金地雅开发 304亩土地的总成本,达1.95亿元。按照3500元/平方米销售价计算,60000平方米商品房销售总额2.1亿元,两者相减,1500万元利润由此而得。
高房价的秘密
与“千湖庭院”3500元/平方米售价相比,房山区相同区位的“加州水郡 ”花园洋房均价已达8543元/平方米。通过法定程序修建并销售的“加州水郡”比“千湖庭院”多承担了土地出让金和各种税费的成本。
按照法定程序,开发商需要缴纳土地出让金(地价),通过拍卖竞价,以获得土地开发权,而青龙头村“千湖庭院” 的修建,金地雅获得土地开发权则是通过为村民修建别墅等各项条件换来的,也由此,小产权房的地价即是为村民支付的总成本。
据青龙头村旧村改造协议,金地雅为村民支付的总成本为4500万元,以楼面地价为单位,60000平方米商品房的平均地价为750元/平方米。另据北京市国土资源局数据,与“千湖庭院”同处房山三级地价区的“福星家园”楼盘,商品房平均地价达1902元/平方米。
而在税费成本上,“千湖庭院”并没有缴纳任何税费,因此3500元/平方米房价中并没有税费成本。那么,合法的“加州水郡”税费成本有多少?
据相关部门对房地产企业征税标准的规定,“加州水郡”除了承担约1902元/平方米的土地开发成本,另外以8000元/平方米售价保守计算税费,每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。
即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳,“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元,购房者付出85 43元/平方米购买的商品房价中,其中38%将作为税费而缴纳。
加上正常土地交易1902元/平方米的土地成本,连带地价和各种税费总额达5170元/平方米,以8543元 /平方米房价计,地价和税费成本占房价中的61%。
此外,由于房地产商在土木灰石的支出上固定不变,“千湖庭院”2500元/平方米建设成本,也可视为“加州水郡”的建设成本,进而,以“千湖庭院”同等开发面积计算,房地产商将获得5238万元净利润。商品房利润率达10%,而小产权利润率则只有7%。
高房价启示
以上分析表明,在高房价的成本组成中,购房者需要向政府缴纳的税费和地价占了多半份额。
其中,由于政府对一级土地市场的垄断,通过统一土地储备、挂牌拍卖地价已超出常规所想。由开发商支付的超额地价,最终将传导至消费者,并造成了房价虚高,而政府在土地独家买卖获利率已达250%。
在税费成本上,经过几轮紧缩的宏观调控政策,房价中税费成本的比重不断上升。虽然并不能否认合法缴纳税费成本的必要性,然而,和土地成本一并已达61%的房价成本表明,继续通过加征税费调控房产市场,只能造成更高的房价。
此外,在小产权房价格大大低于正常商品房价格、地产商利润率低于商品房利润率同时,是小产权房在法律上空缺的现实,按照现行法律,消费者不能购买低价小产权房。
这也说明,诸如政府垄断土地一级市场的现行房地产开发制度,已经不能保证购房者和农民利益,而现行土地制度已成为房地产暴利最有力的保护者。
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