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ZT-人物地产江湖系列：万通集团董事局主席冯仑：天马行空的地产思想者

haohaidong

头衔: 海归少校

加入时间: 2004/04/30
文章: 270

海归分: 26430

标题: ZT-人物地产江湖系列：万通集团董事局主席冯仑：天马行空的地产思想者 (1184 reads) 时间: 2005-1-24 周一, 12:27

作者：haohaidong 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

冯仑，一个意识“无边际流动”的思想者，富于想象力与前瞻性，天马行空任意所之，但他身上与生俱来的矛盾与悖论，却使他的思想的价值和实践的高度都蝗缛艘?br>

倘若有人给现在的中国地产界大腕画幅“时局图”，该怎么比画最出风头的那几位呢？依在下愚见：王石应该是阿拉斯加冻原上的狼王，印第安人的图腾，最具领袖气质；任志强则是典型的西伯利亚虎，顾盼生威孤胆纵横；小潘有点像北极狐，一颗七窍玲珑心两只勾魂摄魄眼，松软的雪地下就是无处不在的陷阱和沼泽，他却能踏雪无痕。

还有一位先驱甚至先知级的人物，冯仑，又是什么呢？神龙？西方神话中不过就是会飞的恐龙，形象一般也没有应有的神秘和深邃。这么说冯仑是不会满意的。要比动物的话，那应该是传说中五百年一出的不死鸟就是我们常说的凤凰。

鉴于中国主流意识的“圣王”传统，几乎每一个才智达到中等水准的人都会有“立功立言”的追求。冯仑想当思想家，既出于这种背景，也有他自身在体制“规训与惩罚”中成长的经历，最重要的，是要在他的地产成就的基础上，全新构建他的形而上学，或者说他指望把自己对人生和历史的思考，融进这狂暴无序粗野盲动的地产实践中去。

出身于体制，比同时代的人处于更高位阶，同时侧重于理论实际上就是纯粹意识形态研究，30岁时的冯仑已经具备“宣教”的欲望、积累和基本技术，揣摩游戏规则更是不在话下。后来在海南和北京地产界的呼风唤雨运筹帷幄，别人看来深不可测，冯仑所作出的努力，并不比凤阳县小岗村签责任状的那些农民更多。看他著名的“冯记”微笑，就知道这个人的情商，足以追求物质之上的理性。

不过，既然把脚踩进地产这块“生地”，冯仑就多了一重似是而非的公众形象：实业家。早期的关于“科学社会主义”和“马克思的心路历程”研究，估计不要说别人如何看待，他自己也不会拿出来温习了。别人关心他的新概念，更关心他的和与他有关的数字，“数字化”的冯仑显然既不可爱也不深奥更不系统，但是实实在在。

悲哀的是，时至今日，冯仑的地产业绩也没有像他的思想性那样多少令人侧目。他要做“地产界的戴尔”，就是想成为网上房屋集成商，他的目标就是5年左右目标达到100亿元，可以看出作为老板的冯仑的实力，跟合生、富力、顺驰或者当下的万科，差距不小。冯仑忌惮地产业的高风险，要在资本市场上另辟蹊径，但房地产的自身特性却并非思想就能改变的，显然冯仑的所谓思想更偏于“理想”。

思想的随机性和业绩的分散性，决定了冯仑成不了第一流的选手或者说冠军，但有一点毋庸置疑，就是他绝对可以胜任第一流的教练和观察者。从业界流传的那句话“万科培养的是职业经理人，万通培养的是老板”，不难看出冯仑的江湖地位和角色性质。放眼一看，可不是“万通桃李满天下”？光最风流的北京CBD就有万通骚客三人，一为潘石屹，二是易小迪，三为姚军。

在富力谢强组织的一次论坛上，潘石屹屈指算道，从万通离开的人，单董事长、总经理(正职)共有36个，其中做得比较好的有15个，一旁的冯仑微露惊惑：“是吗？”其实心中早已美不胜收！

有关理论指出，一个公司的发展模式与其掘得第一桶金的方式有直接关联。万科的第一桶金，即是在王石操控下获得，因此秩序、守责成为公司铁则。“万通系”则是从合伙开始，大家一起拼命，谁挣得多谁光荣，那么其骨脉里就是独立至上，老板出得多自在情理之中。有一点值得强调，“万通系”的成功，不是冯仑一个人的原因。时代是唯一的，那些人才也是不可替代的，老板也更多属于天赋而不像经理人那样科班培养就行，所以说冯仑至多发挥了一个优秀的组织者的功用。

冯仑、万通与“万通系”的做派，似乎更像中兴名臣曾国藩和他的湘军了。曾文正公的风骨与事功，是百余年来政治家和文人的“高山景行”，因此这种比拟失之轻佻，不过后来曾国藩功成身退专注于理学、古文与家教，麾下左宗棠、李鸿章等数十人各成为一时豪杰，冯仑对此无可怀疑。

回顾冯仑10余年来的作为和他对地产界的影响，他是个奇才，富于想象力与前瞻性，天马行空任意所之，特殊的时代也成就了他特殊的业绩。但他身上与生俱来的矛盾与悖论，却使他的思想的价值和实践的高度都不如人意，不过他心灵的充实与视野的开阔却是独一无二的。

这就是冯仑，一个意识“无边际流动”的思想者，一个地产界少有的游离于心灵、大脑和感官间的中年人，而非真正的思想家！

冯仑每年要乘200次左右的飞机，想找到他真不容易。电话那头的冯仑果然又在机场，离登机时间20分钟的间隙，冯仑电话接受了本报记者的采访。

靠战略管理成“剩者”

一路坎坷的冯仑对于生存有独特的理解，“剩者为王”就是他的一句名言。他说，在中国，企业能活下来，能成为剩者并不容易。1991年他只身闯海南时，海南遍地都是公司。1993年当时海南有2万多家房地产公司，现在剩下的也不过100多家，发展很好的更少。

“中国民营企业活过10年的占总数不过7％，优秀的企业家更是不到3％，最终能长期生存、发展的更是少之又少。”什么样的企业才能剩下？首先是发展方向上选择正确的企业。但这还不够，选择正确只是前提，在这样的前提下，占有资金等资源、有优势的企业才能生存，正如你知道一个项目赚钱，但你并没有足够的实力也不能生存一样。

冯仑认为，除了选择正确和资源因素外，再往下是要看企业的战略、管理的优劣。在外部环境相同的情况下，企业个体的素质往往成决定的因素，提高企业的经营、管理水平，不断优化其核心竞争力，建设学习型企业组织，成为行业的先行者和领头羊，这样的企业才能立于不败之地，才能成为与时俱进的强者。

专业化应对小周期

对于当今中国的房地产行业的看法，冯仑指出，中国房地产行业总的形势是好的，这个总体趋势将会持续一段时期。中国人的好日子才刚刚开始，房子和汽车的需求将会在很长时间内保持旺盛。

但他同时强调，大周期看好，并不意味着小周期一定好。具体的某些地方，小周期、小气候发展得并不平衡。海南地产泡沫破灭了，但北京的地产可能是黄金时代。一些城市在一个时期内出现过剩，但中西部一些城市房地产才刚刚升温。这就要求地产经营者在大周期看好的情况下有判断小周期的眼光。就是在同一座城市，同一个地块，不同的经营者也会有不同的经营结果，这一点都不奇怪。

冯仑说，房地产企业在选择商业模式时要慎重。现在国内比较有效的商业模式有几种：万科（沃尔玛）式，产品高度标准化、单一产品异地复制，规范化管理；百货商店模式，产品多样化，既有写字楼、又有商场、住宅；精品店模式，集中做高端市场，有限跨地区经营；土地开发模式，专门靠土地赚钱；开发与商业经营相结合，有稳定的资金流；专业服务模式，提供第三方服务、物业相关服务或地产营销专业服务；专业投资公司模式，做最上层价值链，战略为导向，理财为核心，提供优质服务。

另外，本地化还是跨地区是很多地产公司在发展中面临的问题，一个公司选择跨地区发展就要做到产品、财务标准化，选择本地化经营就要做到产品多样化。对跨地区发展的企业该怎么走，可以运用梯级发展法。冯仑将中国的城市分为四级，第一级是北京、上海、广东等人均GDP在4000~5000美元的地区，第二级是杭州、苏州、大连、青岛等人均GDP在3000美元的城市，第三级是沈阳、西安、武汉等人均GDP在2000美元的城市，第四级就是一些地级市。

冯仑认为，中国房地产企业目前存在的过度竞争是结构性过剩，成千上万人做同一件事，干同样的活，操作同样的模式，不过剩才见鬼。只有走专业化的道路，细分地产市场，才会走出自己的路，才是未来发展的方向。

警惕特权企业家“撒娇症”

关于中国的企业家，冯仑说，中国需要真正的企业家，却不需要太多企业领袖。现在出现一些特权企业家，这样的企业家与其说是企业家，不如说是政企两栖动物。

冯仑告诉记者，要警惕民营企业中出现的政府“撒娇症”。这些症状原本是国营企业才有的，然而现在却出现在一些民营企业家、甚至外企身上。这些企业有了一定影响之后，不是想着安安分分在市场上竞争，却挖空心思去与政府套近乎，希望靠特殊政策，靠比别的企业更优惠的条件从政府手里拿牌照、拿土地来发展。要警惕这样的特权企业家出现，这样的特权企业家群体一旦形成，将会形成新的特权，这对建设公平有序的市场环境不利，成为市场经济发展的负面力量。

冯仑说，中国的改革开放为企业家的发展提供了千载难逢的机会和舞台。企业家阶层将会成为主导中国经济甚至国家发展的精英力量。中国的本土企业家要参与国内、国际市场的竞争，就必须具备更广阔的胸襟和视野，除了从企业经营、制度创新等多个领域学习和借鉴国际经验外，还要注重个人人格修养，成功的企业家不仅是市场竞争的“剩者”，更要是诚实可信的“圣者”。真正的企业家群体的兴起，是中国经济发展的需要，也是国家兴旺发达的标志和希望！

【冯仑档案】

在中国房地产业，冯仑一直享有“地产思想家”的美誉。冯仑：1959年出生于陕西西安，1982年毕业于西北大学，1984年毕业于中央党校，2003年获得社科院法学博士学位。1984年至1990年期间先后任职中央党校、中宣部、国家体改委。1991年创建万通。现任万通集团董事局主席，北京万通实业股份有限公司董事长，中国民生银行董事，中国城市房地产开发商协作网络轮值主席、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。

【得意之作】

"剩者为王"

一路坎坷的冯仑对于生存有独特的理解，“剩者为王”就是他的一句名言。他说，在中国，企业能活下来，能成为剩者并不容易。1991年他只身闯海南时，海南遍地都是公司。1993年当时海南有2万多家房地产公司，现在剩下的也不过100多家，发展很好的更少。

“中国民营企业活过10年的占总数不过7％，优秀的企业家更是不到3％，最终能长期生存、发展的更是少之又少。”什么样的企业才能剩下？首先是发展方向上选择正确的企业。但这还不够，选择正确只是前提，在这样的前提下，占有资金等资源、有优势的企业才能生存，正如你知道一个项目赚钱，但你并没有足够的实力也不能生存一样。

【冯仑语录】

●做房地产开发需要经常跟政府部门打交道，很多发展商都把大部分精力放在走后门、拉关系上。实际上企业的根本是在经营上，在企业最终的财务成果上，你的财务成果不好，好比犯了法，再有关系，最终也要受到法律制裁。

●大部分新兴企业普遍存在个人对企业有很大影响的问题。比如说王石，他是军人出身，所以万科公司的组织性、纪律性就比较强。我还认识一个跳芭蕾舞出身的搞民营企业的，他的公司办得就像跳舞一样，搞艺术的人比较感性。我们呢，则比较理性。

●我们经常讲民主，民主实际上就是对否定自己的事实能够按照程序来接受。所以，创业者应该将个人对企业的影响放在程序和制度内，而不是非规范的、非制度的一种影响。

●做公司要尽量培养“生人文化”，而不是“熟人文化”。中国企业不能令行禁止，就是因为大家都是熟人，制度没法执行。西方在这一点上就比较好，都是“生人心态”，都按照制度办事。

作者：haohaidong 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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