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主题: ZT "北京市政府公然以文件方式对抗中央精神，突击批地，使国家损失的批地收入以千亿计。这笔流掉的资金足够全部奥运建设"

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ZT "北京市政府公然以文件方式对抗中央精神，突击批地，使国家损失的批地收入以千亿计。这笔流掉的资金足够全部奥运建设"

amantroug

头衔: 海归上校
声望: 讲师

加入时间: 2004/03/01
文章: 1816

海归分: 73251

标题: ZT "北京市政府公然以文件方式对抗中央精神，突击批地，使国家损失的批地收入以千亿计。这笔流掉的资金足够全部奥运建设" (1544 reads) 时间: 2004-8-26 周四, 19:33

作者：amantroug 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

【原文由 nopro 于 Sat Aug 21 20:25:40 2004 发表】

在众媒体大谈“节俭办奥运”之时，我们发现了北京市的一件怪事。北京市政府公然以文件方式对抗中央精神，突击批地，使国家损失的批地收入以千亿计。这笔流掉的资金足够全部奥运建设。“节俭办奥运”固然值得赞誉，但是，你再节俭也经不过政府如此重大的“失误”吧？一个“鸟巢”的修改充其量省2－3亿，而这市政府的一个匪夷所思的文件，竟然将流掉千亿计，我们的政府怎么了？
此事件值得关注、反思！

政府的违法在三个月内就流光了全部奥运会建设资金？

--------“8.31大限”带给人们的思考

2004年8月31日，北京市将被迫收回自2002年6月市府33号文件以后批出的协议出让土地（约1.1亿平方米）。“8.31大限”将给北京市带来剧烈震动！

33号文件飞出的约1.1亿平方米土地，意味着国家将流失数千亿土地收入，这笔钱足够一个奥运会的基建费用！

既然中央已经下达11号文件明令禁止协议批地，北京市为何以市府33号文件故意留出协议批地的口子？随后又一举飞出10年批地量的总和！谁是33号文件的受益者？33号文件是为地方利益？还是为官僚利益？这种公然、悍然的与中央政府疯狂博奕，目的何在？北京市委、市政府，请你回答！！！

2002年5月中央政府（国土资源部）11号文件
要求自2002年7月1日起全国范围内取消协议出让土地。

2002年6月北京市府33号文件
表面上贯彻落实中央政府11号文件，实际上故意暗设5个协议出让土地的后门。此后——————

2002年7月至10月，北京市1.1亿平方米土地被批准协议出让。
短短的4个月北京市批出协议出让土地之数量相当于1992至2002年十年北京市批地的总和！？为什么？北京市政府疯了？？？

2003年10月中央五部委联合调查组下京调查，查实后要求：
（1）北京方面紧急叫停；
（2）原则上收回上述“飞走”的土地。

2004年1月市规划局不受理任何规划申请。

2004年2月市府4号文件
将33号文件暗设后门堵死。

2004年3月中央政府71号文件
定出收地“8.31大限”。
国土资源部会同监察部开展执法监察，8.31验收。
自后，北京市地产界大乱，山雨欲来风满楼！

“飞地”涉及以下几个方面：
（1）若得逞，则国有资产损失数千亿；
（2）腐败官僚获利150亿以上；
（3）收地后，北京市可能面临集体行政诉讼及索赔。

新闻链接：

l 中国新闻周刊：阳光法案迟到谁是政策漏洞利益竞争的获益者？
l 21世纪经济报道：24万亩“问题土地”终结进行时
l 中国新闻周刊：改革前夜上亿平米土地被圈何人操控京城地产？
阳光法案迟到谁是政策漏洞利益竞争的获益者？

2004年03月01日 10:28

(声明:刊用中国《新闻周刊》稿件务经书面授权并注明摘自中国新闻社中国《新闻周刊》。)
相比“协议出让”这只暗箱，将土地公开拍卖的规定，被认为是房地产界的阳光法案，只是这个阳光法案的迟到，给它的前景留下了阴影
最近出台、并且引起业内广泛关注的北京土地4号令，被誉为一项阳光政策。那么，在阳光之前是什么呢？

事情起源于2002年6月的北京市政府33号令，这部地方政令尽管郑重宣布，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，但却留下了一个魔鬼的“脚趾头”：它为协议出让留了五个口子：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目和规划为高科技、工业用途的经营性项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地。
这五个口子看起来不起眼，实际上是无所不包，足以将所有房地产开发项目装进去继续进行协议出让。北京市房屋土地管理局有关官员也承认，33号文中关于协议出让的范围相对来讲还是偏大，整个土地的招标、拍卖、挂牌的数量偏低。
那么，这个所谓的偏大、偏低是什么概念呢？2003年末的一个统计数据表明：从2002年6月份33号令出台到当年10月，短短4个月时间，北京市突击批出的土地量就相当于北京10年批地的总量。如果按照2002年的土地供应量2031.1万平方米估算，这些突击批出的土地至少可以保证未来5年左右时间的土地供应。与此相应，当期通过公开交易上市的土地供应量却几乎可以忽略不计。
一个筛子出现几个窟窿，没有什么令人惊讶的，真正让人吃惊的是，这几个窟窿竟然差不多跟筛子一样大了。
事实上，最后的结果并非出人意料。33号文件出台之时，任志强、张宝全、潘石屹等开发商公开表示，五个口子将让很多经营性开发项目成为公开交易的“漏网之鱼”。于是，人们不能不提出一个问题：既然开发商们都看到了这几个口子将导致可怕的前景，参与决策的官员和所谓的专家们难道就没有看到？
这个问题将我们置于一个两难选择之中：要么，我们必须承认，参与决策的官员缺乏足够的判断力：他们不了解人性，不了解自己管理上的漏洞；要么他们预料到了后果，但却出于其它动机而故意留出五个口子，让大鱼小鱼们乱跑。
第一种可能性几乎可以完全否定。官员们不是生活在真空中，对于商人的本性，对于自己的本性，他们应当了解得比任何人都清楚。起码，大多数被揭露出来的地方高级官员的腐败十有八九均与批地和房地产开发有关，就足以使他们明白，政府管理、包括他们自己的管理中的漏洞是多么巨大。
惟一的可能性是另有动机。至于这些动机是什么，当然颇费思量。
也许是出于地方经济增长的考虑。房地产已经成为城市经济的支柱之一，而土地公开出让的价格高于协议出让价格三分之一左右。如果土地全部为协议出让，土地价格上涨，房价大幅度上涨，有可能抑制消费者购买欲望——当然，这种前景未必会发生。
假如是基于这样的考虑，那法规中的巨大漏洞，虽然导致了土地市场极端混乱，政府损失大量批地收入，也只好说是好心办坏了事。
然而，种种经验证明，一部法规，凡是留有巨大的例外和灵活性，则无异于赋予执行该法规的官员们以巨大的自由裁量权。如果这种权力涉及到的是经济事务，则这样的法规等于为执行官员们创造出了一个充满暴利机会的寻租市场。
按照常识，法规留有漏洞，当然是专门开出来，等待开发商们来钻的。因为谁都知道，这五类土地的协议出让价格明显低于其它公开竞价出售的土地价格。数千家开发商围绕着获取土地而展开的竞争，不可避免地会高度集中到这五个口子上。其激烈程度，远远超过如果是正常的市场拍卖而可能发生的竞争之激烈程度。
想想看，谁是这场异常激烈的竞争的获益者？
显而易见，第一批受益者就是相关管理部门及其官员，上上下下有批地资格或者可以对批地产生影响的部门及其官员。法规中蕴涵着巨大商业价值的灵活性和例外条款，让他们的身价陡增。这是一个经济学的逻辑，除非人们可以假定官员们都是圣贤，否则，这一逻辑总是有效的。
而第二群受益者就是那些能够靠近上述部门和官员、能找到门路的企业。也许它们的名字不应当叫做开发商，而应当叫做土地倒爷。他们可以拿到那五类地，而其它开发商却拿不到，于是他们以协议出让价格拿到那五类地，转手以市场价格出让给真正盖房子的开发商——也许这个链条很长。而两种地价之间的差价，就是他们的利润。或者，更准确地说，是那部法规慷慨地授予他们的垄断性收益。
现在，政府开始亡羊补牢。但是，如果羊跑得太多了，羊老板在匆忙补牢之前，是否需要先仔细回想一下，自己手下的放羊人是否刻意在羊圈上开了几个洞让羊跑掉、好找羊收小费？
整个问题的源头也许在于立法制度的缺陷。大多数有关经济事务的行政法规的起草者、解释者与执行者是同一些部门、同一批官员，缺乏清晰而有力的外部制约。在这种格局下出现法规，必然存在大量灵活性条款，而且，尽是一些自己乐意看到的、灵活到无边无际的条款。这样的法规，通常比没有法规更糟糕。
因为，授予官员以巨大的自由裁量权的法规，只能扩大执行者的权力，催生官员的腐败和商人的堕落。
稿件来源：中国《新闻周刊》作者本刊评论员/秋风

24万亩“问题土地”终结进行时

21世纪经济报道 2004-08-04 16:38:44

北京市14部门秘密会议：24万亩“问题土地”终结进行时
独家调查见习记者张丹枫北京报道
33号令为土地协议出让留出了6个“口子”，在这些“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年国土资源部11号令颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷。而之前的10年（1992年～2002年）时间里，北京市协议出让的土地总面积也不过如此。

北京24万亩“历史遗留问题土地”的最后走向，牵动着政府和几乎所有开发商的神经。
经本报记者了解，历史遗留问题项目的界定与处理工作，已经在北京北苑一幢会议楼里紧锣密鼓展开了10天有余，并将持续一段时间。据可靠消息，《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》已于7月27日制定完成，而随后，依据此标准圈定的历史遗留项目的去留名单将于8月中下旬水落石出。6个“口子”流出1万公顷土地 “历史遗留问题”土地是一个奇妙的词。事实上它是中国土地市场化进程中露出的一条尾巴。在北京，它与4个文件有关。
2002年5月9日，国土资源部11号令公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而此前北京市近90.5％的土地是通过协议方式转让的，因此11号令被业界称为“土地革命”。
2002年6月底，北京市下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》，业内俗称“33号令”，该文件重申经营性用地必须招拍挂的规定之余，还提出，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地；属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出让。33号令为土地协议出让留出了6个“口子”。
今年2月4日，北京市政府办公厅发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，业界俗称“4号令”，规定：从今年1月9日开始，北京将全面停止经营性项目土地的协议出让。33号令留的6个“口子”被一一堵死。
但此时，已有大量土地流入房地产商手中。据北京市国土房管局（现北京市国土资源局）对北京经营性用地历史遗留项目的调查统计，已经登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷，约合24万亩，规划建筑面积约20189万平方米。
据调查，在这些“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年国土资源部11号令颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷。而之前的10年（1992年～2002年）时间里，北京市协议出让的土地总面积也不过如此。也就是说，33号令开的6个“口子”使北京市两年中批准的历史遗留项目用地面积，基本相当于过去10年全部开发建设面积之和。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。业界俗称“8·31大限”。
北京的历史遗留问题土地数量是如此之多，其背景又是如此复杂，北京市执行71号令的形势显得异常严峻。
定格：2002年7月1日
北京华远集团总裁任志强对本报记者说，从71号令发出到“8·31大限”截止之日，只有短短的五个月时间，北京市要全部清理完这16362公顷属于历史遗留问题的协议出让土地，“难哪！”
4月2日，由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的国务院联合检查验收组正式开始对北京市治理整顿土地市场秩序工作进行阶段性检查验收。
7月9日，五部委联合检查验收组基本完成对北京市的检查验收工作。
据有关人士透露，正是在这次长达3个月的检查验收过程中，联合小组与北京市的相关部门确定了处理该市“历史遗留问题”的基本原则和要求：“2002年7月1日前取得立项审批和规划选址意见书、相关批文在有效期内，不需要占用农用地并且符合国家供地政策的项目，经过严格审核、公示后可作为历史遗留问题处理。不符合上述条件的，即使已经过社会公示的项目也不能作为历史遗留问题处理。”
“2002年7月1日以后至京政办发【2004】4号文件（即四号令）制定前取得立项和相关批文的项目，除在建的危改项目和少数绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。”
同时国务院检查验收组要求在处理历史遗留问题过程中，应按照国土资发【2004】71号文件要求，在不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车的前提下，要加快工作进度，于2004年8月31日前处理完毕；要防止以罚代处和变相转让开发行为。
显然，直至目前，北京市对于“历史遗留问题”时间上的界定是：2002年7月1日，亦即北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）的正式实施之日，而不是此前4号令规定的也曾是某些开发商所希望的时间标准：2004年1月9日即北京国土房管局宣布经营性项目土地暂停受理审批之日。
秘密会议曾有媒体透露说，“从7月19日起，北京市国土局、市规委、市建委、市发改委、市危保办等14个委办局就本市3000多项历史遗留项目的处理问题进行封闭式会议研究。”
本报记者多次致电北京市国土资源局有关部门求证此事。7月30日，国土资源局内部工作人员虽然出言谨慎，但还是证实确实有多个委办局正在一起集中办公，并且透露“这周的市长办公会已经把处理原则定了下来，8月1日至31日就是历史遗留问题的具体落实阶段。”这位内部人员所称的“处理原则”，就是北京市有关部门在国务院检查验收组先前确定基本原则的基础之上，制定出的“历史遗留问题的具体界定标准”。记者通过可靠途径获悉，这一具体界定标准分为四部分。
第一部分是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目，必须在2002年7月1日至2004年7月27日前继续取得《审定设计方案通知书》、《建设用地规划许可证》或征地批复等相关审批手续；在申请办理土地出让时，至少项目建议书批复、一个规划批准文件合法有效，或取得征地批复在两年内，并且所提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；且不涉及征用农用地和农地转非农用地问题，符合国家产业政策和供地政策。满足以上所有条件才可以继续办理协议出让。
第二部分是房改带危改项目，可以继续办理协议出让的条件是：“在建项目同一项目建议书批复分期实施，已部分在施的；其他项目已取得项目建议书批复、规划批准文件并实施拆迁或核发拆迁许可证的；同时在申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，提交的项目建议书批复、规划批准文件主体一致；并且符合国家产业政策和供地政策。”
第三部分是绿化隔离带建设扫尾项目，“指在一个项目建议书批复内，部分已拆迁或已取得《施工许可证》并已经进行了开发建设的。”申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，或取得征地批复在两年内的，提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；不需要占用农用地或符合国土部与市政府共同认定的绿化隔离带土地置换政策；符合国家产业政策和供地政策。必须同时具备以上条件才可以继续办理协议出让。
第四部分是：其他在2002年7月1日后取得政府征地批复的项目可继续办理协议出让。
据透露，北京市14个委办局正在北京北苑一幢会议楼连续召开秘密会议，对以上这些具体标准进行细致研讨，并尽可能使之具备可操作性。目前，会议远没有结束的迹象。
过关项目仍有“大考”北京市主要领导已经下令，无论如何，北京市的历史遗留问题的界定和处理工作必须在8月31日之前如期完成。在未来不足一个月的时间内，北京市有关部门不仅要制定出对历史遗留问题的政策界定标准，还对已“过关”的协议出让土地作出了严格规定。也就是说，包括历史遗留问题土地在内，即使已经北京市有关部门批准，可以协议方式办理土地出让手续的项目，仍面临着一系列“大考”。
首先，对于需要征地、拆迁的项目，出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用。同时，根据有关规定，在签订土地出让合同时，必须交纳总地价款20％的定金；在签订土地出让合同后60日内，交清全部地价款；另外，用地单位必须资质好，不存在拖欠土地出让金或闲置土地的行为；对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的项目，按出让合同的约定解除出让合同，收回土地使用权。而对于未能通过以上界定标准而“出局”的项目，面临着两条出路：一是政府收购或收回储备，二是直接入市交易。有业内人士预言，北京市的土地职能部门例如北京市土地整理储备中心，正可以借“8·31”大限之机，收购储备一批土地，从而真正发挥整理储备土地、实现宏观调控的关键功能。而本报记者了解到的情况也的确在沿着这个方向发展。北京市土地整理储备中心的有关负责人表示，现在，该中心正在加紧制定收购储备办法以及下一步的收购模式等措施，以充分应对大限之后的北京土地市场。

改革前夜上亿平米土地被圈何人操控京城地产？

2004年03月01日 10:16

(声明:刊用中国《新闻周刊》稿件务经书面授权并注明摘自中国新闻社中国《新闻周刊》。)
2002年6月的北京市政府办公厅33号令尽管郑重宣布，停止经营性项目国
有土地使用权协议出让，但却留下了魔鬼的“脚趾头”——5个巨大的漏洞，使数千家开发商围绕着获取土地激烈竞争，业界称为一场改革前夜的圈地运动。
据统计，在33号令后政府突击批出的土地，至少可以保证北京未来5年左右时间的土地供应。与此相应，当期通过公开交易上市的土地供应量却几乎可以忽略不计。一位业界人士称，“目前，北京三环以内基本已无地可圈，四环的地数量也很少了。”
在这种背景下，于今年2月出台的北京政府办公厅4号令，由于将北京的土地交易公开化，而被业界称为阳光方案，但是在这缕阳光出现之前，牺牲国家利益，成全开发商和土地持有者私利的交易方式，却在它即将告别历史舞台的前夜，被发挥到了极致

改革前夜：一亿平方米土地被谁圈走？

北京今年最重要的一项土地政策——4号文件，很可能是一项亡羊补牢的举措。
据有关部门的资料显示：大约1亿多平方米的土地在4号文件出台的改革前夜，被北京一些有特殊背景的大地产商圈走了。“实际数字可能比这还要大，”一位地产商这样说。
在这一亿多平方米协议出让土地的交易中，相关各方——政府，房地产商，被征地住户，买房市民，他们各自利益发生了怎样的增减变化？谁是交易中的最大获利者？谁又是交易成本的最终买单者？
像北京很多消息灵通的地产投资顾问一样，君龙时代投资顾问有限公司总经理郭钧，在北京今年最重要的一项土地政策——《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定》(京政办发〔2004〕4号，简称4号文件)正式对外公布前的1天，就已经知道了其中的主要内容。
作为曾在万科、华远和华润等大地产公司担任要职的职业经理人，郭钧的判断是，这个文件的意义非同寻常。

协议出让土地的秘密

2004年2月4日，由北京市国土房管局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局联合制定的4号文件规定：今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，等5类经营性用地，在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。
而1年半以前，北京市政府颁发的另一项与土地有关的政策——33号文件中，允许以上5类用地仍然可以通过协议“私下”出让。
协议转让土地，曾经是国有土地转让最主流的方式。它通常的运作程序是：开发商与土地使用权所有者(主要是北京市各区县下属的综合开发公司等)进行一对一的私下谈判，谈妥价格后，再与有关政府部门达成土地转让协议。
“这样一事一议的方式，给土地交易留下了很大的寻租空间。”首都经济贸易大学城市经济系房地产开发经营教研室主任邢爱平说，协议出让土地的过程都处在“暗箱”之中，没有一个公开竞价的过程，也没有形成价格的程序和规则——哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定，都没有明确的规定，其间的回旋余地就依靠谈判双方的技巧和交情。
因此，在规则不明，信息不公开的情况下，多数地产商选择了通过疏通拥有最终审批权的政府官员，“协议”到大大低于市场价格的土地。
“说白了，就是靠人情，讲关系。”马江说，他是北京一家中型房地产公司的项目经理。
SOHU中国的董事长潘石屹告诉记者，在4号令之前，大约90%的国有土地使用权的取得都是通过协议转让。
“4号文件将33号文件为土地协议出让留的几个口子基本堵上了，”郭钧说，“但这是一个亡羊补牢的文件。”

哪些人圈走了黄金地？

对那些渴望公开公平交易的北京房产商来说，2002年5月出台的11号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)曾是一道福祉，这份文件规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
然而，2002年6月底颁布的33号令，出人意料地又对5类土地网开一面。这个信号还使那些敏感的房地产商意识到，靠政策空隙发财的时间不多了，因此，2002年到2003年间，北京市出现了一轮协议出让土地的热潮。
据有关部门的统计资料显示，从33号令出台(2002年7月)到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间(1992年～2002年)，北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。短短4个月，北京批发的土地量就相当于10年的总量。这完全是一种突击的速度。
“实际数字可能比这还要大。”郭钧说。
北京市委研究室的研究人员胡睿宪对本刊分析说，这1亿多平方米土地可能分布在“地虫”(炒地皮的公司)和一些大的房地产企业手里，比如天鸿集团(北京市城乡建设委员会下属企业)、首创集团(北京市政府的下属企业)、珠江集团(与香港地产商合生创展合作，拥有异常雄厚的资金实力)。
这些企业或者是北京市属的国有企业，或者是跟政府关系比较密切的企业。
“以珠江集团为例，现在它手里随便一个项目就能达到一二千亩(666.6平方米/亩)，有的甚至五千亩，说明它的土地储备相当丰富。”胡睿宪说。
还有一些土地落在了“地虫”手里——这些公司本身并不开发房地产项目，完全靠炒地皮为生。据记者调查，其运作手段一般是：先注册一个项目公司，把土地放到这个项目公司里，然后再把这个公司转卖出去。
尤杰透露说，这些“地虫”大多是北京本地的企业，在政府相关部门有着“过硬”的关系，他们拿地比外地的地产商要容易得多。33号令出来后，这些人也加入了大肆圈地的行列。
“在土地交易完全公开化后，他们的优势就不复存在了。这可能也是他们最后的机会。”尤杰说。
据尤杰介绍，33号令后开发商争地的主要来源是：北京市城市危房改造的土地，其一直由各区政府或者危改办直接划拨；大型国有一级土地开发企业，一般直接或部分属于市或区所有，他们多年来积累了大量政府划拨土地，既可以自己开发，也可以外转给别人开发；近郊区县成立的20多个开发区，直接掌握着新征土地的转让权，近郊一些乡镇也允许房地产开发企业将集体土地征用后直接投入市场；随着城市总体规划的调整，大量占用黄金地段的老牌工业企业需要实施搬迁，这也成为大量划拨土地的重要来源；中央在京单位也拥有大量划拨土地，可以自行与开发商合作开发；城市建设产生大量绿化隔离带，各区也可自行规划开发。这些地大多在33号令留下的5个口子范围之内。

协议出让土地损害了谁的利益？

协议出让的土地，出让金一般都远低于市场价。据国土资源部土地利用司资产处提供的数据，1999年，全国招标拍卖的土地面积只有1000万平方米，收到的土地价款114亿，平均1057元/平方米；而从1992年到1999年，全国出让土地面积30亿平方米，土地收入却仅有1000亿，单价只有130多元/平方米，前者是后者的8倍还多。
马江所在的北京一家中型房地产公司，规模不大，实力有限，但由于和“地主方”私交不错，就以协议出让的方式获得了北京北二环边的一块土地。“价格非常便宜，比一般拍卖要低30%左右。”马江说。
开发商支付给“地主方”的出让金和各项费用，也是补偿给被征地住户的资金来源。“出让金的低廉，决定了被征地的住户获得的补偿也相应走低。”首都经济贸易大学城市经济系房地产经营管理教研室主任邢亚平说，比如绿化隔离带通常在农村，土地使用权的所有者是农民。他们的土地被协议出让后，失去了生存的资源却仅获得微薄的补偿。
协议出让土地的方式，也将市面上的房产商分为两类：一类是有行政资源却没有资本实力的“大地主”；一类是有开发实力却取地无门的“资本家”。这些握有大量资产却取地无门的房产商，在协议出让土地年代陷入了无米为炊的困境。
“我们2001年就有进军北京的计划，但当年未能实施，因为我们拿不到地。”富力(北京)地产开发有限公司总经理吕劲告诉中国《新闻周刊》。富力集团是广州的地产大鳄，在它准备首次“北伐”的时候，协议出让土地的方式正甚嚣尘上。
“地不在政府手里，已经批到各个地主方。而协议出让的信息并不公开，不知道找谁才能拿到地。”吕劲说。
直到2002年春天，地处双井桥的五家工厂捆绑招标，富力集团才以31亿的价格竞得这块48万平方米的土地，这是他们在北京市场上拿到的第一个项目。“如果这块地仍然沿用协议出让的方式，虽然报价更低，但我们可能就拿不到。”吕劲说。
而走南闯北，无往不利的万科集团，也在北京市场上栽了跟头。
“万科在北京市场上一直处于蛰伏状态。它开发的楼盘，地段均不是很好。”虎杰投资的首席分析师张寅说。
万科在北京的第一个楼盘落址城郊顺义，距离市区尚有20多公里。其后开发的万科星园，也是从本地房产大腕——北辰集团手中购得的二手地皮，这导致万科在北京做的地产项目比同地区其他项目售价高出约1000元／平方米。多出的房价，除了包含万科的品牌价值外，拿不到一手土地致使土地成本高是一个重要原因。
对此，北京万科企业有限公司的高层曾叹息：“北京市场的地不好拿，情况太复杂。”
在有实力的开发商为无米下锅发愁的时候，很多不具有开发资质，但拥有行政资源的房产商却靠炒卖地皮春风得意。
“很多地段，等转手到真正愿意开发项目的房产商手中时，已经到了不能再炒的地步。”邢亚平说。
据了解，地处北二环的一块工业用地，最初协议转让给香港一家地产公司。但这个公司并没有做项目的诚意和实力，碍于“两年以内不开发，政府将收回土地”的禁令，又将土地出让给一个发展公司。历经多次转卖，最后这片地投入开发时，地价已经有了天壤之别，“估计一平方米大概涨了一千多。”马江说。
虽然决定房价的因素多元，但土地成本是其中非常重要的一块，吕劲认为“至少占到40%。”
多次转手炒高的土地成本，将成为房产商确定楼盘价格的重要参考，增加了房价上涨的概率。“最终，炒高的土地成本还是会由终端消费者来承担。”马江说。
亡羊补牢还是于事无补？
作为土地的所有者，大量以协议方式廉价出让的土地，也让政府利益蒙受损失。单从沈阳马向东一案，便可看到土地协议对财政的重创。
据媒体公开报道，马向东当政时期，比沈阳规模略小的大连，土地交易的收入约100多亿，而沈阳仅区区10多亿。财政收入巨额落差的表象之下，是国家财产的大量流失。
同时，大量利用关系“空手套白狼”的房产商进入市场后，以地换钱也是他们牟取暴利的渠道之一。据邢亚平介绍，现在房地产开发中的各路资金，如地产商自备资金、施工企业的工程承包资金和购房者的预付资金，有很大一部分都是来自于银行贷款。在这种情况下，一旦土地炒作价格超过了极限，无法支撑下去的“烂尾楼”和卖不出去的“空置楼”就会随之产生，金融风险由此加剧。
2月11日出台的4号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)，封堵了所有协议出让土地的渠道，似乎切断了土地交易中利用行政资源暗箱操作的根源。但邢亚平告诉记者：“目前，北京三环以内基本已无地可圈，四环的地数量也很少了。”
这让人不得不质疑四号令的真实作用有多大？到底是一个亡羊补牢的措施，还是一个于事无补的姿态？
北京4号令因为将北京的土地交易公开化，而被业界称为阳光方案，但是在这缕阳光出现之前，这种牺牲国家利益，成全开发商和土地持有者私立的交易方式，却在它即将告别历史舞台的前夜，被发挥到了极致。
稿件来源：中国《新闻周刊》作者陈晓张邦松

作者：amantroug 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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ZT "北京市政府公然以文件方式对抗中央精神，突击批地，使国家损失的批地收入以千亿计。这笔流掉的资金足够全部奥运建设" -- amantroug - (12138 Byte) 2004-8-26 周四, 19:33 (1544 reads)

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