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[原创]创业日记-53

data_scrubber

头衔: 海归准将
声望: 讲师

加入时间: 2005/01/15
文章: 1237

海归分: 130921

标题: [原创]创业日记-53 (1916 reads) 时间: 2011-3-10 周四, 10:29

作者：data_scrubber 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

昨晚参加了一个座谈会碰到一个原来在加拿大领事馆做领事官的马来西亚华人，一见如故，聊了很多，也很愉快。他竟然对我做的项目产生浓厚的兴趣，约好下星期来公司看看。看来以后要多出来走走，见见人。很多商机就是这样碰出来的。

座谈会是关于房地产各方利益的博弈的话题，我是外行，只有听的份。首先分析了房地产市场确实有巨大的泡沫，以任何指标衡量都是同一个结果。中央政府打压房价决心很大，但是利益集团（地方政府）以往上有政策下有对策这次却与中央保持步调一致（越来越多的省加入响应），谁也不想在下届选举中失去入选中央委员的机会。结果就是限购令＋房产税有可能执行下去，而结果有可能在四月底五月初见分晓。房价的下跌从来都是超过60％的（从世界范围看）而且往往需要4－6年时间。一旦下跌开始，信心的恢复极其困难。中国没有个人破产这一说，因交不起房贷而辇人又没有法律依据（老百姓可以赖着不走）坏账只有银行自己吃下来。国有银行不可能破产，唯一的办法就是那20万亿国有股给银行填窟窿，那对股市又是个灾难。

房产破灭的先兆是汇率逆转，资金外逃。最近在香港莫名其妙开的中国银行人民币交割市场为国际金融大鳄提供了洗劫中国改革开放30年成果的机会，现在盘子从原来89亿人民币已经长到2万亿了。这个口子一定要关掉。郎咸平调查发现对冲基金已经通过这个渠道在新加坡通过做空杠杆净赚500亿人民币，针对人民币的资本盛宴刚刚开始。谁开的这个口子，调查他是否是中情局的特务。

中国人民币发行机制有问题，全世界都是根据GDP增长率来发行货币，而且要有一定的“实物”绑定（原谅我不懂金融术语，只能用我的理解来说），比如黄金，国债等等。中国在朱镕基时代有段时间是按照各省上交利税发行货币并补贴地方财政，这和GDP增长多少还是挂钩的。而我们现在是按照美元储备来发行人民币。美元储备和GDP增长现在是没有一点关系了。这样的做法不造成恶性通货膨胀才怪。美元怎么来的，将来也会怎么走。热钱的流出就是中国房地产及金融灾难的开始。

房产税缺乏法理依据。中国土地是国有，我们参考的是香港殖民地的做法－土地租赁。所以蒋经国说过，“共产党厉害把打来的土地分给农民，更厉害的是，革命成功后，它又收回去了。”因为土地是国有的，而增值部分都是土地，土地上的房产是要折旧的。现在让不拥有土地的房产主交土地增值的税，这本身就是说不通的。可是，现在看来人大在这方面并没有人提出异议，橡皮图章名不虚传。房产税最大的隐患是地方政府在失去地方融资平台后，将可能会将“魔爪”伸向变种的房产税，不管增值不增值，对所有房产一律按现值征收。如果不幸那种情况发生，中国将会陷入万劫不复的深渊，动乱将不可避免。樊纲是“广义”地产税的支持者，还有政府高管说，“64都过来了，怕什么”

有几个省的数据显示，流出的美元资金已经开始多于流入的了。

针对国内房地产行业，民营房地产公司最受媒体关注，但是实力远远小于国营背景的房地产公司。曾经一个名不见经传的小房地产公司可动用资金4000亿人民币，背后是国营烟草公司。这些公司拿地不计成本。为了逃避国税，建立小金库，通过房地产“洗钱”。而这样的公司很多。房价的推波助澜有他们的功劳。
富翁在中国也买不起房子了。年收入几百万的银行分行行长们也叫苦买不起房子。谁在买呢？一是“丈母娘经济”的结婚小两口，二是外地进城的外地人，还有就是原来做实业的老板们不做了，炒房子了。这些老板都是用公司支票给个人买房（银行漏洞）。

针对这些情况，打压房价应该有其他更好的办法。针对开发商囤积土地，只要要求其补足土地年限金才可出售即可（这样就不会有人买了新房发现年限是52年这种怪事出现了）。针对老板买房，要求个人银行账户打款即可（当年银行为了拉客户允许企业账户打款买卖股票，后被严令禁止）。小老百姓这边，学习重庆做法，做公租房，廉价组给百姓。上海北京的廉价商品房做法将会是腐败，寻租的温床，不值得提倡。还有就是，现在人都可以变性了，为什么土地使用不可以更换性质。这是宝贵土地资源的极大浪费。政府应该反思。我国18亿亩耕地红线估计早已被打破了。城市化就是要解决4亿农民极其家属在城市的住房问题，限购令是历史的倒退，是针对这些农民的（当然，这些人大多也买不起房）。城市CBD只能有一个，多个就不叫CBD了。多个CBD只会造成交通拥堵。曼哈顿容积率不低于8，而我们CBD建设还在考虑的是容积率不高于几！CBD不需要阳光，办公室就应该全封闭。曼哈顿现在都是框架结构建筑，便于内部重新组合，更换功用。而中国还有大量剪力墙，未来功用改造成本极高。

2003年开始政府收回土地转让，出让，出售权。土地市场变成了空话，土地价格可以被政府操控，这是房地产价格飙升的根源，可是土地财政也是地方政府对不合理的中央地方税收分配及财政的一种对策。中国地方政府有两个特点，一个是跟风，一个是门阀。只要有一个做了，没事，其他的就会迅速仿效。门阀做大，是中国历史上动乱的根源。邓小平上台第一件事不是平反老干部，农村改革，经济改革，开放科举，而是八大军区司令轮调。就是防止门阀做大。中央政府这次打压房价必须要做到“违者，杀无赦”。否则定会前功尽弃，危机只会以后以更大的力量爆发。历史上，民不聊生的结果必然是暴乱，开始星星点点，一旦统一到一个旗下，就是革命了。政府三思。

中国现在需要的是能干的爹，不是会哭的娘。

作者：data_scrubber 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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