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[新闻]北京楼市成交大幅下挫 业内预计实质性降价将来临
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[新闻]北京楼市成交大幅下挫 业内预计实质性降价将来临
狼协
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标题:
[新闻]北京楼市成交大幅下挫 业内预计实质性降价将来临
(2242 reads)
时间:
2014-6-06 周五, 11:22
作者:
狼协
在
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发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
北京楼市成交大幅下挫 业内预计实质性降价将来临
来源:人民网|2014-06-06 08:00:54
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编者按:2014年房地产意外地在非政策因素影响下开启调整。虽然日前住建部官员表示房地产市场增速下降很正常,但真实的房地产市场,房价究竟有怎 样的变化,市场供求又有哪些新的现象,《经济参考报》记者分赴北京、天津、河北,以这三个典型地区为代表,从深层次揭示最真实的房市。
李强是我爱我家一名经纪人,虽然刚刚经过端午假期,但他这周的业绩仍没有什么起色。“去年这个时候我就想,什么时候能休息一下就好了,没想到,就这一 年,完全变了。”李强说,2013年6月,他每天几乎要接待10余个客户,有时晚上10点都得去陪客户看房。但进入2014年,客户仿佛一夜蒸发,现阶段 平均每天也就只有2、3个客户。“去年是多少客户抢一套房,今年是多少套房等着客户挑选。”李强说,在他工作的马家堡西里小区,有一套房已挂出近1个月, 但几乎没有人询问,以致客户不得不将出售意愿改为出租。这只是现阶段北京房地产市场的一个缩影。在供求关系转向的背景下,北京房地产市场,尤其是二手房市 场,买卖双方地位互换,作为2013年一线城市代表的北京房价不再坚不可摧。
供销严重逆转成交大幅下挫
据链家地产市场研究部统计,5月新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套,比4月下降12.4%。扣除保障房后,纯商品住宅成交量为4284 套,比4月上涨0.8%,比去年同期下降23.5%。链家地产市场研究部张旭表示,从4月份入市的项目来看,31个项目的平均签约率为27.2%。其中仅 有8个项目去化率在五成以上,有12个项目的签约率在一成以下或无成交。
他表示,4月份以来入市的项目,除了性价比较高的低价刚需项目热销,大部分项目的去化率并不是很高,成交周期拉长,开发商资金回收的周期也相对拉长, 加速周转的压力不容乐观。张旭认为,5月份市场毫无回暖迹象,尽管供应在大量入市,但是几乎没有带动成交,自4月至今,已连续两月维持在4000余套。目 前来看,观望周期还在继续,市场陷入低迷,价格下行压力较大。
的确,事实上本寄希望于“红五月”的北京,再度陷入沉寂。5月北京成交量仅51万平方米,环比下跌5%,同比下跌高达45%,就是与2014年月均值 增幅相比,其下降幅度也高达49%。而值得注意的是,供销严重逆转。5月,北京新增供应接近140万方,总量同比增加176%,环比增幅6%,在此影响 下,北京供求比从之前的0.8,一路直涨至2.4。但值得注意的是,高企的供应、降低的价格,并未吸引大量需求购买。
与此同时,在成交量的影响下,土地市场再次陷入灰色境地。CRIC数据显示,2014年5月,CRIC监测的三百个城市土地成交总建筑面积共计为 2752.39万平方米,环比下降33%,同比下降61%,总成交金额为817.66亿元,环比下降33%,同比下降41%。其中,北京方面,成交面积 18.03万平方米,同比下滑60%,环比下滑88%。成交金额方面,成交总额达58.45亿元,环比下滑高达80%。
对此,CRIC研究中心表示,北上广深等一线城市,虽然月内项目降价频频,但成交量更是同环比均呈下滑态势。这一方面是由于购房者对区域未来趋势继续 看跌或者认为还有下跌可能,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,仍然保持观望;另一方面更普遍的,则是因为降价项目本身定位与市场需求不 匹配,产品本身难以满足市场主流需求,降价也无法有效刺激需求释放。
中低端项目成为供应主力
2014年北京房地产市场同往轮调整类似,在城市周边郊区县率先启动。《经济参考报》记者调查发现,在去化日益困难的刚需市场,房企的推盘强度与让利 幅度也正在不断增加。除了零首付、特价房等多种折扣外,频繁推盘、顺开以及直接以低于取证价的价格开盘也开始频频出现。
亚豪机构的统计数据显示,端午3天小长假期间(5月31日至6月2日),包括朝阳区的臻园、房山区的天恒乐活城D5、通州区的K2玉蘭湾、大兴区的住 总万科橙及顺义区的会展誉景在内,北京共有5个老项目后期开盘,累计向市场新增了千套房源。而除了臻园的售价在48000元/平方米外,其余4个项目的售 价在每平方米1.8万元到2.9万元/平方米之间不等,定位刚需、刚改客群的中低端项目再次发力,成为主力供应。
但与去年房企因为拿不到预售证卖不出高价主动“封盘”的现象相反,今年刚需项目不但普遍以低于预期的价格开盘,甚至随着时间的推移,还出现了开盘价格 大幅低于取证价格的现象。5月31日,房山的天恒乐活城D5以18500元/平方米的价格推出了最后一期产品,虽然与一年前15000元/平方米的售价相 比提价近两成,但是与该批房源25000元/平方米的取证价格相比,实际开盘价格仍降低了不少。
预计“实质性降价”将会来临
对于现阶段房地产市场,CRIC研究员朱一鸣表示,国内房地产市场从2002年发展至今,其间经历过2005年、2008年、2011年三次较明显的 调整期,随后市场便快速反转,形成量价齐升的局面,以致于陷入“屡调屡涨”的怪圈,究其根本原因在于人口、城镇化、住房需求等最基本的内在力量支撑其上 升。
但今时已不同往日,经过多年发展,这股支撑力量已经发生质变,此番市场调整根源在于供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩等市场内生性因素所导致。既然市场上升期调控政策控不住,那在市场调整期“救市”政策恐怕也托不住,预计调整将会深刻而漫长。
张旭则认为,当前价格处于稳定止涨阶段。而随着库存的不断积压,开发商加紧出货的压力将越来越大,多种促销手段不断上演,力度也在不断加大。从之前的 低价开盘,预存优惠到目前的“零首付”等营销策略,都难以撬动观望的刚需,市场胶着继续。在本轮促销过后,如果市场情况没有明显改善,预计“实质性降价” 将会真正来临,“以价换量”或会重演。
亚豪机构副总经理任启鑫据此分析认为,未来市场,在信贷未见放松、自住型商品房提速供应的双重压力下,由于大量刚需客群转向等待自住商品房,一向以刚 需为主的北京商品住宅市场,其买方特征将日益明显,这将倒逼现有商品住宅项目加速进入下滑通道,尤其是供应同质化的郊区,或将进入实质性的“以价换量”阶 段。
以北京为代表的一线城市,房价不再坚不可摧,而二线、三线城市更是如此。天津在高企库存的压力下,再度取消了蓝印户口,天津房地产市场将怎样摆脱库存 压顶现状,河北方面,虽然借着京津冀经过了一段较大的涨势,但后期是否房价仍有支撑,请继续关注《经济参考报》为您带来的后续报道。
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