安校长不愧为“某知名投资银行”出来的。还是我来说吧：中国的房地产究竟是怎么做的？
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#1: 安校长不愧为“某知名投资银行”出来的。还是我来说吧：中国的房地产究竟是怎么做的？ (1612 reads) 作者: 文成武德周，乾坤日月明，天地正气锋,  文章时间: 2005-1-10 周一, 20:06
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作者：文成武德周，乾坤日月明，天地正气锋 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

首先，从政府手里拿到地，然后再拿地换到钱。
这个恐怕地球人都知道。

那么在地产开发的时候呢，有些工程款项是可以拖一拖的，当然施工单位有时候也对供货商拖欠（稍微做几个楼盘，就不用拖了，因为这行利润很大）。而土地金的话呢，也不是一下全部交掉的，也就等于进行了融资（当然现在没有这么方便了，不然我也去开发地产了）。

这些是早期的最最空手套白狼的时期，可惜小周我那时候还在读高中。现在想想真是后悔生了几年啊。

也就是说，在一开始，甚至不花一分钱或少部分钱，就能得到地了，而这个地又是全额可以抵押给银行贷款的，这贷款又可以用来造房子，等房子卖了后，再将银行的钱及政府的钱还掉。

一般，这个钱呢，用到最后的时候，都会遇上资金短缺的问题，原来的预算是够的，但是最后，由于广告啊什么的，会超出预算。于是这个钱就从小区配套里面扣了，因为配套设施是最后才安装的。这样就会在房子卖出后遇上一次次的住户的麻烦，不过不要紧，物业管理就是亲儿子，他会帮你搽屁股的。然后遇上什么官司，法院都能帮你压下的。这个我的法官（原来想说我的律师，不过在中国就成了‘我的法官’了）是这么和我说的，他就压了很多案子，有次在劝我别玩得太火的时候说的。


有些房子还会在期房上做手脚，房子还是快烂泥地的时候，已经你付给他一部分的钱了。这也是一部分融资的方法。

那么真正房子造好的时候呢，一般是员工贷款买房子，你假设50个员工你想想可以贷出多少钱呢？而这个钱有一部分是用在促销上的。当然，在我们这里也有比较多的人是真的来买房子的。

其实，在现在这种情况下，地产商用农民企业家的形似的话，并不是主要的地产销售。他这么急套钱估计早开发过程中有一些债务需要急着还，才出此下策的。

另外，即使全部买下之后，现在的房子有些甚至是零首付的，有些，出租的钱甚至比按界还要多或者持平。维护这些房子一般并不难，何况房价一直在走高。而且上海人都是杀B。比如我的“女神”MM就是一个，她早就买了别墅了，现在说还想再买几套房子，我说现在买的话，价格小小心了。她说：“我们上海有这么多外资企业人员，价格怎么会跌呢？”

再说那位买了70套房子的老兄，我银行里的兄弟也和他认识的，他的贷款就一直是在还的。

说白了，房地产就是一个“通过多种渠道融资的空手套白狼行业”。可惜我现在晚生了5，6年，只能去找我哥哥要段高速公路包包了。






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