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求归网资本高手答疑：关于国美电器的怪现象！！应该怎么理解其背后目的？

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这些年国美像许多大企业集团一样，也在房地产业有大投资。 -- tutu - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 14:03 (400 reads)

tutu
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标题: ZT 黄光裕背后藏惊人地产王国土地储备超碧桂园 (521 reads) 时间: 2008-12-25 周四, 14:03

作者：tutu 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

黄光裕背后藏惊人地产王国土地储备超碧桂园
2008-12-8 10:06:49　文/张晓玲　出处：新京报

黄光裕背后藏惊人地产王国土地储备超碧桂园

　　12月4日，位于丰台区总部基地核心区的国美广场B区。工程未因黄光裕被拘受影响。招商仍在进行中。

　　11月28日，在经历了数个版本的猜测和流言后，黄光裕被拘一事终于有了明确说法。中国证监会表示，黄光裕涉嫌三联商社(600898,股吧)、中关村(000931,股吧)内幕交易，而中关村正是黄打算用来打造地产业务的上市平台；当日晚间，北京市公安局表示，黄光裕之兄黄俊钦因涉嫌经济犯罪接受警方调查。黄俊钦的全部家当，也是地产。

　　“事涉地产”。至此，关于黄光裕被查原因的争论尘埃落定，而黄氏家族庞大而凌乱的地产业务因之再次浮出水面。

　　本报记者调查其位于北京的多项物业及地块发现，黄光裕在京拥有惊人的土地储备，超过碧桂园、恒大；大部分已建成和出售物业，基本不受此次事件影响；而黄光裕拟注入中关村的诸多项目，则处于纷繁复杂的定位难题、拆迁纠纷之中，未来充满了不确定。

　　四兄妹地产股权关系复杂

　　黄家兄妹四人，大哥黄俊钦，二哥黄光裕，三妹黄秀虹，及小妹黄燕虹，从1993年开始，四人均不同程度涉及房地产业务。

　　1993年，黄俊钦从国美电器退出自立门户，创办了北京新恒基地产，先后开发了新恒基中心、鹏润大厦等高端写字楼、商业；1996年，黄光裕开发鹏润家园，进军房地产，并在此后的2005年将小妹夫张志铭拉入，开发国美第一城、明天第一城，并给予其妹妹、妹夫房地产公司的股份。

　　尽管，黄光裕在国美电器的澄清中强调，自己的公司独立于新恒基，后者是由黄俊钦控制，两兄弟完全是独立经营。但事实上，他们之间一直有资金往来。根据著名学者郎咸平公开的研究显示，新恒基之于黄光裕的地产业务，曾有过很大的资金支持。据接近鹏润系的人士透露，开发国美第一城的国美置业，一直是由两兄弟共同操盘，尽管黄俊钦在其中没有股份，但国美的房地产开发业务均在其指导下进行。

　　黄秀虹虽未直接参与房地产业务，但黄光裕在其中关村定向增发方案中，将20%的股份置于她的名下。

　　而对于很多人有疑问的黄光裕家族为什么要做与零售业相距甚远的房地产？根据郎咸平的总结，黄光裕是利用电器零售业可以提供大量的现金流，投入到地产公司以求得高额回报，二者兼容互补，即获得了1＋1>2的效果。

　　多次调整地产业务架构

　　10多年来，鹏润系的地产业务始终叫人捉摸不透。从1996年的横空出世，再到国美第一城亮相，中间经历了近十年的沉寂，而这十年，正是中国房地产业的黄金时期。

　　“如果真的想做地产，为什么这么没有连续性？”很多人发出疑问，他们觉得，黄光裕始终没有理顺其地产思路。

　　最开始，黄光裕只有一个地产品牌，即鹏润。2005年初，在鹏润地产的基础上，分别成立了明天、国美和尊爵地产，4家公司各司其职；但在去年，即传来张志铭携明天地产“单飞”的消息。而近两年来在北京市场风生水起的东亚新华地产，也传由张志铭控制。明天第一城营销总监陈云峰与国美渊源颇深，他透露，明天依然是黄光裕的产业，但他对东亚并不了解。

　　据《中国房地产报(中国房地产报博客)》报道，今年以来，黄光裕重新调整了其地产架构，在新的架构中，其将地产业务整合成控股公司、地区公司、项目公司三层，鹏润作为控股公司，明天地产、国美置业被整合成地产分公司，下设项目公司。

　　中关村增发公告显示，鹏润控股旗下拥有众多土地一级开发和土地整理项目，主要位于北京，总占地面积超过1亿平米，可建设用地面积超过4943万平米，包括沙河、宋庄、崔各庄、张家湾及金尊大厦地块。仅北京一地，鹏润地产即已超过碧桂园4500余万平米及恒大地产4800余万平米的土地储备。

　　黄俊钦(兄)

　　商业：写字楼、酒店：新恒基中心、静安中心、新恒基高科技大厦、皇家里兹饭店，均属黄俊钦所有，持有经营性物业，大部分已出租。

　　影响：没有影响。客户稳定，正常经营。

　　黄光裕

　　住宅：鹏润家园、国美第一城、明天第一城，均已出售。入住住宅基本未受影响。

　　商业：鹏润大厦，原为黄俊钦所有，后转给黄光裕，除国美总部入驻外还有多家公司在此办公。现有128至750平方米空间可租，目前租金为6元/天/平米，管理人员表示招租未受影响。鹏润建国大酒店，鹏润地产所有，目前全权委托首旅建国酒店管理公司管理，正在装修中，计划于明年开业。大康国际鞋城，鹏润 100%所有，定位为亚洲最大鞋帽城，已入驻经营。招商部表示不受影响，但部分商户有所担心。

　　社区商业：国美第一商街已销售95%；明天商业中心由专业团队运营，销售基本完成。但商户们担心后续经营管理能否跟上。

　　黄秀虹(妹)

　　未直接参与房地产业务，但黄光裕在其中关村定向增发方案中，将20%的股份置于她的名下。

　　黄燕虹(妹)

　　其夫张志铭参与开发国美第一城、明天第一城，夫妇持有房地产公司的股份。

作者：tutu 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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求归网资本高手答疑：关于国美电器的怪现象！！应该怎么理解其背后目的？ -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (872 Byte) 2008-12-25 周四, 02:07 (2579 reads)

呵呵 -- yongaolin - (218 Byte) 2008-12-29 周一, 12:04 (363 reads)

估计店可以用来抵押，借贷，否则开这么多店就解释不通了。 -- lingking - (22 Byte) 2008-12-26 周五, 10:17 (320 reads)

生意 -- bobjeey - (441 Byte) 2008-12-26 周五, 03:33 (489 reads)

还有一点补充的，东南角800米那家是N年前开的，而其他的三家是最近2年开的。 -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 19:28 (259 reads)

我也不理解,我没看到过那么密密码码的店 -- lilyamao - (183 Byte) 2008-12-25 周四, 14:07 (463 reads)

我个人把这个看作有中国特色的“次贷” -- 一条狗 - (204 Byte) 2008-12-25 周四, 13:28 (1052 reads)

学习了！谢谢！ -- kingguid - (4 Byte) 2008-12-28 周日, 00:00 (230 reads)

我觉得差不多就是这个意思。反正离倒台不远了。还有延期支付很多供货商的货款。 -- 长岛棕榈树 - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 16:42 (258 reads)

Good,能给说说浙江的模式么？ -- 天凉好个哈糗 - (3 Byte) 2008-12-25 周四, 15:44 (351 reads)

被浙江企业发扬光大的“外贸融资”，实质是这样的 -- 一条狗 - (366 Byte) 2008-12-25 周四, 22:29 (639 reads)

Thank you, very interesting... -- 天凉好个哈糗 - (0 Byte) 2008-12-26 周五, 01:48 (224 reads)

这些年国美像许多大企业集团一样，也在房地产业有大投资。 -- tutu - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 14:03 (400 reads)

国美系地产之痛_新浪财经 -- tutu - (64 Byte) 2008-12-25 周四, 14:06 (553 reads)

ZT 黄光裕背后藏惊人地产王国土地储备超碧桂园 -- tutu - (2139 Byte) 2008-12-25 周四, 14:03 (521 reads)

请教一下： -- 天凉好个哈糗 - (63 Byte) 2008-12-25 周四, 16:26 (400 reads)

您是问地产的记账还是零售的记账？ -- tutu - (14 Byte) 2008-12-25 周四, 17:55 (360 reads)

零售的，国美的，售卖和进货的记账，谢谢！ -- 天凉好个哈糗 - (0 Byte) 2008-12-26 周五, 01:49 (368 reads)

估计国美是这样记账的。货架和仓库里的算是供应商的库存，卖出去才算国美的采购。 -- tutu - (12 Byte) 2008-12-26 周五, 17:00 (438 reads)

apple 在澳洲 -- CFD - (76 Byte) 2008-12-27 周六, 05:56 (275 reads)

that is what i thought as well... -- 天凉好个哈糗 - (5 Byte) 2008-12-26 周五, 17:58 (236 reads)

请教一下： -- 天凉好个哈糗 - (63 Byte) 2008-12-25 周四, 16:25 (251 reads)

赚钱靠入场费等等 -- 筋斗云 - (87 Byte) 2008-12-25 周四, 10:34 (418 reads)

那也不对，因为就他们的开支来说，别说压货，入场等费用，就算白送给国美，也不够啊 -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (27 Byte) 2008-12-25 周四, 19:22 (288 reads)

不盈利不要紧，只要有正现金流 -- tutu - (425 Byte) 2008-12-25 周四, 08:16 (954 reads)

"分期付款买物业，钱未付清就拿出去抵押贷款"这时房产不是抵押在银行吗？怎么能再抵押贷款？ -- kingguid - (0 Byte) 2008-12-28 周日, 00:07 (474 reads)

在房地产升值期间，抵押物业可以重新估值做refinance， -- tutu - (24 Byte) 2008-12-28 周日, 09:02 (250 reads)

do not mix operating cash flows with financing cash flows -- parisparis - (98 Byte) 2008-12-25 周四, 15:55 (477 reads)

Yep... -- 天凉好个哈糗 - (128 Byte) 2008-12-26 周五, 01:54 (271 reads)

如果只是玩一家单实体的企业，那么 operating cash flows 与 financing cash flow -- tutu - (229 Byte) 2008-12-25 周四, 17:48 (590 reads)

小周问题提的好，TUTU回答的更好，顶起这个扫盲贴。 -- 以战养战 - (114 Byte) 2008-12-26 周五, 10:01 (316 reads)

VC主要的现金来源是管理费，VC所投资的企业一般不和VC合并报表。 -- 安普若 - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 22:26 (381 reads)

投资的高科技企业出售给上市公司，VC套现。 -- tutu - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 22:52 (241 reads)

现金流设计是商业模式里面最重要的一个方面，可是很多人谈到商业模式却忽略了这个方面。 -- tutu - (187 Byte) 2008-12-25 周四, 14:16 (577 reads)

的确是，这个讨论起来其实很有意思的 -- 一条狗 - (94 Byte) 2008-12-25 周四, 22:16 (395 reads)

那这些... -- 天凉好个哈糗 - (83 Byte) 2008-12-26 周五, 01:58 (300 reads)

可是他的“营业员比顾客还多”，且其中2家撑了2年了，最近新开的也是如此，何来现金流？ -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (15 Byte) 2008-12-25 周四, 09:51 (400 reads)

现金流不是靠零售。你看看那么多典当公司，一个星期也不见一个顾客进门的，他们怎么做？ -- tutu - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 10:16 (287 reads)

问题是你搞电器零售的，不卖出东西，哪里来的现金流呢？ -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (21 Byte) 2008-12-25 周四, 19:20 (231 reads)

再教你一招 -- tutu - (158 Byte) 2008-12-25 周四, 20:13 (546 reads)

我看你一知半解，以为是在开超市，我说的是“没有销售额”的情况下。 -- 文成武德周-乾坤日月明-天地正气锋 - (253 Byte) 2008-12-25 周四, 22:23 (334 reads)

地是他自己的，建筑是简易楼，售货的都是厂家的人，还有什么成本？ -- Kkid - (81 Byte) 2009-1-02 周五, 14:07 (190 reads)

国美的销售主要是周末和节假日，可能那个时候你刚好没去看。 -- tutu - (11 Byte) 2008-12-25 周四, 22:51 (212 reads)

小周，注意TUTU说的“时间差”这个词，也许互联网小公司的流转没那么多和快，可能比较难深刻理解 -- my - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 22:36 (184 reads)

所以国美的供货商提到这个都是咬牙切齿。 -- 一条狗 - (85 Byte) 2008-12-25 周四, 22:19 (369 reads)

因为这个行业就是渠道为王 -- 愚人码头 - (0 Byte) 2009-1-01 周四, 22:45 (150 reads)

Re: 不盈利不要紧，只要有正现金流 -- yongaolin - (109 Byte) 2008-12-25 周四, 09:32 (422 reads)

主要还是资金沉淀。 -- 安普若 - (0 Byte) 2008-12-25 周四, 09:25 (268 reads)

零售连锁的店面就是一融资平台，方法是——帐期。 -- EIC - (14 Byte) 2008-12-25 周四, 09:42 (387 reads)

学习了！谢谢！ -- kingguid - (0 Byte) 2008-12-28 周日, 00:03 (158 reads)

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