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 [转帖]二房问题的最后总结 |
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作者：theoretical 在 谈股论金 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
发信人: rainking (不是rainking的rainking), 信区: Stock
标 题: 二房问题的最后总结----zz from 茶香股谈
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep 9 05:22:33 2008), 转信
by Dafo
1, 2房发展历史简单回顾
本段凭印象叙述. 时间数字什么可能不准确. 但大提演化没错.
实质上30年代危机前, 美国的房贷就是列为政府的债务. 也就是
当时的一房(还没2房)就是政府部门. 在政府的运营下, 很多时候
房子的借贷款利率在10%. 后来在90年代, 二房业务大发展, 政府
也想借助市场. 就把2房甩向市场.
在政府直接运营mortgage时候, 利率高, 房子很难特别繁荣. 举个
例子, 80年代, 几万在最发达的NJ, CA买个大房子一点问题都没.
比如, 在30年代前, new deal的罗思副的大庄园也就4W.
二房90年商业运营, 借助打赢冷战, 借助笑贫消气的给美国赔本卖东
西剩余外汇猛买美国的tb(trea. bond), 和二房的sb(senior bond),
日本等也为了出口, 干预外汇过多的美元也是买tb, sb. 借助高科技
美国经济高发展. 美国高增长, 低通涨. 强势美元. 二房的业务发展
很快.
到2000年后随着利率的下降, 和BUSH的让穷人也实现美国梦(大房)
的策略. 这时候, 中日等买比TB高一点的SB更是卖力. TG一共买了
350B的二房SB.
可想而知, 在米国买房贷款很容易很容易. 从2000-2006, 美国房子
空前繁荣. BUBBLE就此形成.
2, 二房的业务模式就是
二房主要业务是发SB, (也发少量JB). TG买实质就是把钱给了2房.
举例比如现在, TG买的SB的利率是3%. 而二房房贷利率是6%左右.
中间赚3%.
别的商业银行, 比如C, 从市场上发TB, 现在利率要高的多, 甚至8%.
所以, 可见2房的业务还是很爽的. 用政府做保证, 发SB, 赚取差价.
二房还有个特点, 成本很低. 就是没太多的如WM那样的服务点. 他
最大的业务是接手别的银行拉来的业务, 然后发行SB. 一共有4000多B.
因是接手别的银行拉来的, 他的房贷总体质量高于平均水平.
二房还有自己直接做, 有850B. 这部分获利更大. 但这次被强迫减少.
在次贷问题2007开始大暴露的时候, 有房贷50%份额的二房, 虽然房贷款
平均质量比平均好. 但是也还是有不少损失.
3, TG是傻比吗, 买350B的SB?
因为TG有特别巨大的进出口业务, 所以有大量的并需要大量的外汇.和
你我一样, 总要有一部分钱放在低效的银行.
这样的钱, 总是要放个地方, 不能如普通个人一样, 存银行(才10W保险)
, 放口袋(没那么多纸币让你放), 放家里.
比较来比较去, 欧元是涨了不少, 但毕竟世界大宗交易还$. 而且欧洲
最近也开始下坡. 日元就更不行了. 其他国家也别提了.
最好的当然是尽量的买矿山, 买资源, 买公司. 在这方面能买的, TG
从不犹豫. 但还是没那么多让你买和卖给你.
有人说了, 放成RMB放国内. 即使可行, 别忘了RMB比$通货膨胀更厉害.
再往国内投更多的货币, 那通货膨胀只能更厉害.
有人说了, 不如发给穷人, 按人头发钱. 或办教育, 高大越进. 按人头
发钱是笑谈. 搞教育, 本来就已经发展的比大越进还大越进.
那么只能放在流动性比较好的TB和二房的SB上. SB比TB要高1点左右. 所
以买二房SB的很多. 别说TG350B了, 俄罗丝也有100多B.
4, 二房问题的暴露
上面说了, 二房基本是用3%的SB借比如TG的钱, 贷6%出去给美国的房奴.
他的SB还有个特点, 大量的短期的, 就是几个月的多. 这样更能吸引TG
这样的买主.
二房因次贷, 早已经book value为负. WS以GS为首, 不停的空他.
当他的股票掉到几元的时候. 债主也受不了担心的. 虽然跑儿森一直说
二房没事情, 不需要救, 而且说政府BACKUP二房的债务. 也就是说, SB
口头上和TB一样, 是政府保障的.
上次说, 俄不买二房的SB了, 中国政府是看点. 中国政府应该也不会买.
实质消息也出了, 中国政府的银行也是几十B的在减. 剩下的大买主,
pimco发出了最后通牒.
原来他们给政府出的主义是, wipe out所有的股票持有人, wipe out JB.
然后政府出手, 拿下二房.
当时, 不光股东, 公司都觉得没必要也不需要这么做, 而且反对把他们的
利益给出卖. 包儿森是给个口头担保, 希望市场能消化二房最近的SB. 政
府也很不想直接出手.
在中俄都不买后, pimco终于开始要挟政府. 若政府不出手, 他就也不买
!!!!!
pimco要是不买, 那可是要发生29年那样崩溃的事情. 所以, 市场觉得政府
要出手了.
上周五盘后新闻说, 包儿孙可能很快出手, 拯救二房. 盘后状况是, 二房
跌. 其余金融公司涨.
5, 今天政府解决方案
1) ２房政府接手．2房各给政府1B prefered stock作为政府开始行动的
好处.
2) 没有政府的同意，二房不能回购股票，不能发红利等．（我想
二房的高层今后只能赚政府雇员一样的工资）
3) 政府开始买二房的prefered stock. 现在初步最大可买２00B.
4) 二房自己手头直接购买的资产有８５０Ｂ，以后每年(还是每Q)
减１0%，减到２００多Ｂ．
5) 真正WIPE OUT股东的是这一条款
政府以后, 可以以当时市场价格, 买80%的二房的prefered stock.
也就是说, 二房按这一条款就可以dilution, 80%. 也就是股东的利益
打2折. 好笑的是, 二房的股东根本对这决议没有任何约束.
6, 二房的损失谁在买单
根据多方面研究, 本次次贷总直接损失可能达750B. 二房因资产好点,
最大损失可在250B.
因为股东被WIPE OUT和他原来的总资产约100B. 那么实质上按清算顺序
sb>jb>ps(perferred stock)>common stock
ps+cs+其资产, 大概有100B的填了窟窿.
剩余的最大可以达150B, 因现在大家买其SB积极性不高. 缺多少, 政府
用ps的形式接手. 市场计算可能要接手, 150B.
虽然规定好了, 二房在还完政府的ps前, 不能发福利, 红利等等, 政府
等于有了二房的资产.
但150B还是纳税人的钱, 基本是人均500. 这里我要支出的是, 二房他们
本来就是拿政府的信誉, 赚自己的钱, 现在出问题了. 还要拿税人买单.
本来若按清算程序, ps, cs wipe out后, jb也有几十B, wipe out. 还有
100B. 那该有SB的人买单.
算起来, 100多B/4000B=3%. 也就是说, TG买的SB最大也就损失3%(只要
不再发生戏剧性的房子大问题). (这也回答了, 那些担心, TG SB把人民
血汗养活米国房努不说, 还冒很大风险的论调. 其实风险不大, 即使没
美国政府backup).
7, 二房的价值估算(只供参考, 请你自己决定)
先来粗略估一下. 比如csco, 泡沫时候80多. 泡沫破后, 8块. 最高弹回
30多. 正常也就20多. 也就是长期value是最高buble的20-30%.
二房最高70多的话, 按此类比是长期value是15-21.
上面说了, 随时可能dilutation 80%. 也就是2-6.
上面粗略估计是建立在二房能活过来. 而且没出现大的危机情况下.
8, 政府救二房的评价
政府的80%的ps的warranty, 实质是买了个call一样. 给WS以信心, 你看
政府都买他的债务了. 以前只是, 口头backup. (好笑的是, 政府一行动
二房就先要付2B的ps.)
这个call, 保证了二房子的正常业务. 也就保证了美国房子最坏的情况.
但是, 这不能改变, 美国房子还有10%下跌空间的大家基本的共认识.
二房作为准政府的业务部门, 现在市场都不给任何credit. 其债务都不
能正常的roll over. 需要靠政府拿拿税人的钱, 来买单. 足见美国的
信誉实在崩溃的太快.
这次还没影响到美国的政府的信誉. 一但到影响到政府信誉的时候, 就是
恶性通货膨胀和货币的崩溃.
9, 救二房的影响
现在二房的SB比TB要高1点, 以后的趋势应该是接近. 意味着, $给的yield
要提高, 二房的SB要降低. 意味着$有贬的压力.
更遭殃的是, 意味着房贷利率要走高. 上面说过, 历史上, 政府经营的时候
, 房贷利率都很高. 房市很差.
这个局面, 我觉得即使房子明年6月前后见底, 也要持续几年, 甚至5,6年.
对股市的影响, 对别的金融公司短期利好. 因为政府救的就是保证最恶的
情况不会出现. 但是因不能扭转房市, 利好时间有限.
10, 二房问题的经验教训
二房泡沫的根源是, 2000年后, 因为根本不能持续WORK的借贷容易让穷人
也圆美国梦的不合理口号造成的.
二房只凭政府的保证, 就很容易很小代价卖出SB给TG等, 从而获得很大利益.
推动了房子市场的泡沫. 泡沫最好早点预防. 不然迟早要还.
现在的问题, 比如OIL, 米国还是用很低的价格(相比较欧洲等)在浪费有限
的资源. 因价格低而不能推动替代能源的研究和推广. 总有一天, 米国要
付出惨重的代价.
实质上, 最近的高油价已经让米国损害巨大. 通货膨胀, 引爆次贷, 贬值
$等. 对外, 俄罗斯, IRAN, 位内瑞拉等做大, 挑战美国. 某种程度上, 前端
油的上涨, 对米的害处比对中的害处要大.
作者：theoretical 在 谈股论金 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 [转帖]二房问题的最后总结 -- theoretical - (4357 Byte) 2008-9-10 周三, 10:37 (1530 reads)
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