汤臣一品天价豪宅刀尖起舞 自导自演富豪经济学遭遇尴尬
IT时代周刊 | 特别报道 | 出处：原创-IT| 2006年10月13日 17:24 | 阅读 1149 次
原发于<IT> 总第113期2006年10月5日
本文属于《IT时代周刊》，浏览更多：http://www.ittime.com.cn

　　价值决定价格，这是商品的特点，只有价格合理化，才能被消费者接受。汤臣一品一意孤行，企图疯狂攫取暴利，终究是搬石头砸自己的脚

2005年10月底，中国的豪宅纪录被黄浦江畔豪宅汤臣一品以几倍的价格刷新，均价高达11万元每平方米；大半年后，汤臣一品又创造了一项纪录，250多天未售出一套房子；而到2006年8月，汤臣一品似乎出现了转机，售出1套，预定3套。
　　但是没过几天，汤臣一品就曝出“炒作门”的消息，被怀疑是玩左手倒右手的游戏，不过是缓解危机和压力罢了。社会各界对汤臣一品操纵地产价格的质疑，也正好反映了其价值体系在各个方面的漏洞和弊端。
　　中国的国情决定了中国社会不需要“第一豪宅”，汤臣一品的滞销，宣告徐彬(地产商兼影视导演、汤臣一品总经理)富豪经济学的崩塌。模糊于价值体系、恶意操纵市场，让汤臣一品尝到了自导自演的苦果，也给深陷困局的中国地产界敲响了警钟！
性价比严重失调
　　汤臣一品的门槛很高，要想进去看房，首先得填一张预约表格，上面项目繁多：公司名称、职务、注册资金、以前在上海购买的房产等。而且，还要求必须有200万元以上的定期存款。因此，不少想探看究竟的人被拒之门外！
　　汤臣一品均价高达每平方米11万元的超天价，它有何独到之处？它卖的又是什么？怀着好奇心理，记者走进了这座天价豪宅。
　　从汤臣一品的内部设备看，的确很“顶级”，里面很多东西只有从电影、电视中才能看到。一户三部电梯，电梯运作由掌纹控制，每一家住户只能到达自己所住的楼层，大门产自德国，可以自动开启，具有防弹功能。据销售人员说，光一扇大门就20万元。室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。
　　整体橱柜选用德国著名厨具品牌PoggenPohl，厨房家电选用世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau。估计厨具市值在120万元左右。浴室也完全采用豪华进口设备，仅整套浴室配备就价值过百万元。此外，屋内还配备了智能化系统，设计很人性化，窗帘在设定时间会自动打开一定角度，让自然光投射进来。
　　不过对多数人来说，这只不过是一个遥不可及的梦罢了！一套面积597平方米的样板房，售价为每平方米14万元（不包括家具饰品），总价高达8000多万元。 然而这在汤臣一品还只是一套普通的房子！
　　虽然汤臣一品穷尽奢华，但要花8000多万元甚至上亿元才能买一套高层公寓，还是让很多人觉得费解。也正因为如此，自从这个楼盘面市的那一天起，对它的评价和争议就从未间断过。
　　行内专家曾对汤臣一品做过全面评估，即使是按照上海最高的时段收进的地价（其实汤臣一品1994年便购得了这块地皮），成本最多也就在2~3万元之间。 然而徐彬却有不同的理解，“我们卖的是无敌江景，4栋楼的每一户都可以把黄浦江的美景尽收眼底。站在客厅饭厅往下看，你不觉得有一种君临天下的感觉吗？”徐彬说，“我们是做电影出身的，为什么成龙可以有千万美元的身价，那是因为他是国际巨星。”
　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，“值与不值”不由人说了算，市场自己会说话。开盘大半年一套未成交，已说明其定价脱离了市场行情。而其邻居财富海景花园和盛大金磐在顺应宏观调控而大幅降价（每平方米成交均价分别降至4万元和3万元）之后，交易状况明显好转。
　　《上海楼市》境外人士专刊主笔蔡为民认为，不能因为你所面对的是所谓的“无敌江景”，就可以狮子大开口。从某个层面来讲，这种做法是绝大多数人不能接受的。
　　“你绝对不能用房地产的眼光来看汤臣一品，这样的话，你会看不懂。”电影导演出身的徐彬说，“但如果你把它当作是一件艺术品，或是一件收藏品，你就看懂了，所以我们这里的客户绝对不会买来投资的。” 他的想法不错，可是，谁来买这么贵的房子自己住呢？
　　徐彬有自己的经济学：“你不要拿一般小市民，我有500万元，我有5000万元，这不是我们的客户，也看不懂我们的房子，我们的客户是几十亿甚至上百亿这样的超级富豪。”他指着汤臣一品楼盘介绍上的一行字：“‘只献给颠峰世界的杰出人物’，这才是我们的目标对象。”
　　并不是所有的富豪都集聚在上海，也并非所有的富豪都要购买这样的豪宅，更何况它不适合投资。一业内专家认为：“我觉得要把大量的亿万富翁集中在一栋楼里面，可能性不大，这种房子买进去以后，你可能在两三年之内，甚至更长的时间，根本就没有邻居，这是很孤单的。”
　　“汤臣目前的销售价格与香港顶级市中心公寓豪宅‘凯旋门’相当。”上海中原地产总经理谭百强表示，在同样价格情况下，汤臣一品跟“凯旋门”没得比。香港“凯旋门”可以看到海景以及市中心繁华夜景，上海汤臣一品看到的只是黄浦江。与香港整体豪宅市场相比，“凯旋门”只能算是一般价格的豪宅，而汤臣一品价格却超出了国内任何一套别墅。“相比之下，汤臣一品的性价比绝对不符！”
卖家深陷“炒作门”
　　在经历大半年销售零纪录的尴尬和煎熬之后，2006年8月，汤臣一品似乎有了些转机，终于卖出了一套、定了3套。不过，这个消息传出不久，汤臣一品便被怀疑是自我炒作。
　　业内人士认为，汤臣之所以导演这样一出“好戏”，一方面是为了缓解长时间零成交的舆论压力；另一方面也是以此吸引意向客户的成交。
　　而事实验证了业内人士的猜疑，8月初，有记者在查阅汤臣一品成交的第一套——38楼复39楼房子的权籍资料时，发现该房的权利人为汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司。浦东新区房地产交易中心工作人员表示，房屋预售合同若被登记、备案，购买人的名称将在权籍档案中的“权利人”一栏中显示。
　　然而，几天后，权籍档案上却新增加了一家神秘企业——爱博乔国际有限公司，而这家公司就是汤臣一品那套1.3亿元天价豪宅的买家。此前，汤臣一品总经理徐彬曾表示，房屋买家是一家东南亚公司，在中国境内设有分支机构。
　　抱着好奇心，记者用搜索引擎搜索一下“爱博乔国际有限公司”，但发现根本没有关于该公司的网页。 值得一提的是，汤臣海景花园有限公司与爱博乔国际有限公司并列作为房屋权利人，出现在汤臣一品首套出售房源的权籍档案上。对此，很多业内人士表示疑惑。
　　中原地产的法律及交易按揭部经理罗亚东则表示，汤臣一品是期房，买家应出现在“预购权利人”一栏中，但是在汤臣一品的房屋权籍中，“预购权利人”一栏中却未见买家踪影。而“权利人”一栏，本来应该填写发展商名称，现在却又出现了另一家企业，着实让人奇怪。
　　不过，某熟知内情的消息人士称，这套惹人注目的房产是汤臣集团总经理徐彬的姐姐徐枫（原香港影视明星，现汤臣集团董事长）购下的，她目前还拥有摩纳哥驻上海名誉领事的头衔，购买这个大套房目的是为摩纳哥阿尔贝国王开设他来华的私人酒会。阿尔贝开私人酒会的习惯在他还是亲王的时候就已经有了，据说中国的酒会就设在汤臣一品。　　对于社会各界“自我炒作”的猜忌，徐彬反应激烈：“境外人士买房必须在公证处公证下进行，媒体可以向公证处查询公证记录，看看我们到底有没有卖掉这套房子！”
　　在接受央视记者采访时，徐彬又表示：“我们不愿意透露客户的身份，现在所有的预售合同跟买卖合同里面，规定了发展商，不能透露买房者的身份。你们问公证处，他们一定讲有这回事，但还是不会告诉你客户的资料。”
　　“花如此巨资购买这样一套房子，肯定对上海市场相当熟悉，但为什么会等到最近利空消息不断、豪宅市场低迷的时候购买？”“既然A栋有人要买，早就结构封顶的楼盘为什么预售许可证迟迟未出？”“汤臣此前曾经打算保留A、D两栋，整体出售或出租，A栋一旦零散成交几套，而未来没有后续成交的话，失去整体性的汤臣一品如何收场？”上海中原地产总经理谭百强一连提出了3点疑问。
　　另外，8月上旬汤臣一品被预订的3套豪宅几天后被撤销，也很好地揭穿了汤臣“炒作”的伎俩。
套上了政策紧箍咒
　　政策因素也对汤臣一品有很大影响，如果早2年面市，情况可能完全不同。杨红旭分析说，从外部市场环境看，“汤臣一品”可以说有点生不逢时。2005年“国八条”使上海出现了近10年来的拐点，房价从5月份的高点掉头下行，仅仅几个月，上海房价就下跌了10%左右；温州地产商的集体外撤，进一步打击了上海房价。而汤臣一品10月底才开盘，已经错过了最好时机。时移则事移，然而他们却不懂这个道理。
　　与中低价房不同，高档住宅本身的投资属性远大于居住，而恰恰在这一点上，汤臣一品不具备优势（开发商打造的是收藏品、艺术品），超高的价格让人望而却步。
　　在强大的压力下，汤臣一品不是没有考虑过其他途径，据说他们曾有意把其中一栋在海外发售，并初步估计可以吸引几十亿元的海外资金。然而，人算不如天算，汤臣一品在关键时刻遭遇了“限外政策”的寒流，境外机构和个人的准入门槛提高，他们的如意算盘又一次落了空。
　　一评论人士尖锐地指出，“在中央越来越严厉的宏观调控面前，又会有多少亿万富翁如此不讲政治，为捧汤臣老板的场而给北京脸色看，汤臣的老板问问自己，会这么做吗？”
　　今年9月5日，在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》全文发表之际，国家外汇管理局又会同建设部针对禁止外资炒房制定了操作细则。根据这个细则，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案等相关文件，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
　　业内人士评价，此举将使房地产企业利用外资以小搏大成为历史，亦为外资购房套上了紧箍咒。而汤臣一品的主要对象是国外富豪，这样一来等于要了他们的命。
　　9月6日，建设部又会同国家发改委、工商总局联合部署在全国进行为期一年的专项整治，重点打击包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为。
终于挺不住了
　　中国当前的房地产还处于发展的初级阶段，政府正在花大力气试图培育一个健康、合理、均衡、有序的消费市场。而汤臣一品却要打破市场规则，逆其道而行之，企图从中攫取高额利润。如果顺利成交的话，仅此一个项目就有超过100亿元的收入进账。
　　人算不如天算，“无敌天价”带来的是“无敌滞销”。汤臣一品250多天没有卖出一间房，计划中的收入，成了镜花水月，成了虚无缥缈的海市蜃楼，它创造中国房地产史上新的纪录，成了人们茶余饭后的笑谈。
　　《中华工商时报》副总编辑水皮认为：“房价脱离了当地人群的收入标准，这个就是泡沫。如果我们的收入增长跟不上房价上涨幅度，那么这个泡沫或早或晚都会破灭。”
　　汤臣集团是一家在香港上市的公司，受困一品项目的悲惨业绩，汤臣的中报显示，半年的净利润只有5217万元港币，比去年同期大幅下滑了74.63％，营业额1.93亿元港币，同比下降的幅度达到37.5％。
左手倒右手的招数被识破，汤臣一品的泡泡永远地幻灭了。在舆论的刀口上舞蹈，毕竟不好受，特别是经中央电视台报道，汤臣一品感受到了巨大的压力。9月6日，迫于无奈，汤臣一品终于放下身价，单价从原来的11万元每平方米（均价），降到了8万元每平方米，最低单价更是降到了6万元每平方米，这个单价基本上与同区域的盛大金磐（李嘉诚和黄项目）持平。
　　对于汤臣一品来说，这已是无奈之举！而对于徐彬来说，这是他的富豪经济学的破产！

《IT时代周刊》记者 / 杜 舟（发自上海）