转帖]期待理性的回归—–简论上海房地产市场的未来趋势


“人们只能在一个不断批判的过程中接近真理，在这各过程中的一切判断都只是暂时
有效并都是证伪的对象。”我的贴子亦如是。浅薄而贻笑大方处，望指正。
　　
　　期待理性的回归—–简论上海房地产市场的未来趋势
　　
　　
　　“当一个市场回归理性的时候，也就是它价值回归的开始。” D D―― 作者题记一

　　
　　“米缸里的老 蟥D D―老鼠不小心掉在一只装着满满大米的米缸里，幸福的快要晕死
。每天只要吃饱了睡，睡饱了吃。但总有这么一天，米缸里的米已浅下很多，尽管下面似
乎还有无穷无尽的大米，但要是老鼠在那天不跳出米缸，继续吃下去的话，它就再也跳不
出米缸了。 D D―危机总是在幸福中悄悄的来临。避免危机的最高境界是适可而止，尽管
有时的确力不从心。” D D D――作者题记二
　　
　　一、 涨幅问题
　　“上海的房地产价格从2000年开始上涨,确实有了很大的涨幅,但是请大家看一下上海
的GDP增长速度, 两位数以上; 所以,房地产的涨幅还是可以承受的。”——某位bbs楼主

　　
　　这位楼主过于简单地从“上海的GDP增长速度两位数”而推断出“上海房地产的涨幅还
是可以承受”，感觉底气不足未免太过牵强，并且有因果倒置之嫌。GDP的增长和房地产的
上涨的确联系紧密，大家都知道投资与消费是GDP的主要部分，恰恰是由于房地产及其相关
行业大量投资与消费的增长，才相当大的促进了GDP的快速上涨。
　　（附注说明：上海市计委综合处处长阮青反映，房地产占GDP的比重已经占到6.9%，基
本实现了2005年达到7%的目标，房地产的投资占到固定投资的三分之一，房地产相关的消
费占消费品零售总额四分之一，中心城区的财政收入的30%来自于房地产相关收入。）
　　
　　2000年的时候，我纪录下了新希望集团民生银行董事长刘永好评价上海房地产市场的
一段话（发表在《21世纪经济报道》上的）：“这是一个少有泡沫的成熟市场。 上海市场
已经回归到了房地产市场的本质，即有需求就有市场，而非盲目的炒作概念。东部沿海居
民相对较西部富裕，消费者二次置业能力强，各地商人云集上海，政府清廉规范，这都是
利好。上海市民旺盛的需求是使市场健康运转的强大动力。房地产开发成本的刚性增长（
如土地费用、拆迁安置费和建筑费用等）都会抬高上海的房价。目前，上海房价总体水平
并不高，而土地资源的稀缺性会渐渐显露出来，成本和需求双双走高，必将推动房价稳步
上升。”
　　
　　三年后重读这段话，不得不佩服他犀利精准的眼光。的确，三年来的发展一如他当年
所预言。但重新以他当时的标准再来衡量现在的上海房市，却发现当年那么多的利好，大
多数已不复存在。
　　
　　“上海市场已经回归到了房地产市场的本质，即有需求就有市场。”————所
谓的需求，当三级租赁市场的回报率平均只在5%，却还有大量的投资客蜂拥而入，为的只
是大家都认为房价还会再涨；当大家都害怕房价还会再涨，由坚定的观望到恐慌性的抢购
，不管地段位置朝向环境，只要有房子出来一律排队；当郊区的房子预定时5000，开盘时
6000，一开盘就说已经售罄，结果在此周围的中介却有大量的该小区的房源以7000块挂牌
出售时；当街头巷尾以前谈股票的人都在谈房子，连卖报纸的老太都知道炒楼赚钱时，你
认为这时的需求合理吗？
　　
　　—————-存在“盲目的炒作概念。”股市中最容易炒作的是概念，最容易破
灭的也是概念。房市亦如此。我搞不懂为什么会有这么多人把世博会当成啥了不起的事，
申请成功后全上海房产商竟然集体提价5%。感觉上海人是不是没见过世面，弄个世博会就
被房产商和媒体牵着鼻子跑。谁知道世博会究竟能推动上海经济几个百分点，而且，世博
会过后又怎么办呢？北京还申奥成功了，可北京的房价却一直在跌！一个科教中心的概念
就能让杨浦的房价升上1500元一平米，这些所谓的利好，都只是市场为了配合它的趋势而
创造的罢了。不排除为了维持增长，我们的政府还会创造新的梦想与希望，但愿我们身在
梦中，永远不要醒来。
　　
　　————–“东部沿海居民相对较西部富裕，消费者二次置业能力强。”大多数
人已远远不是二次置业了，四次五次都有了。市场的主要力量被大家较一致的公认为大量
优秀的外来人才的初次置业。
『呛牵