房价持续上涨的动因以及政府的应对举措
———颜明（作者单位：上海《外滩画报》）
房价上涨对政府的短期收益是有利的，因为政府能够从出售土地中获得较多收入，但
从长期看是有害的，因为房价上涨抑制就业。房地产业提供的就业机会大多不是由本地居
民拥有，本地居民是房屋的最终消费者，所以也是房价上涨的最终受害者。
从就业最大化的角度讲，政府应该压抑房价，因为较低的房价意味着较低的商务成本
，从而吸引更多的投资。较低的商务成本尤其有利于第三产业——服务业的繁荣，因为在
服务业中，房租支出和人员工资是最大的两笔开支，这两笔开支都与房价的高低有直接的
关系。
政府是公共服务的提供者，需要从土地出售中获取收入，在财源充足的情况下，政府
有钱投入建设更多的基础设施和公共服务，更好的基础设施又成为土地价格上涨的理由。

但土地资源是有限的，政府不能够敞开供应土地，同时土地的价格也与土地供应量互
为制约因素，因此政府土地收益的最大化并不是最高的土地价格，也不是最多的土地供应
，而是：土地价格×供地数量×持续供地时间之后的最大数。
购房者在购房后都希望房价能够上涨，因为这样意味着所有者财产的增加，不管是对
投资性购房还是居住性购房来讲，房价上涨的正面激励都是一样的。
作为房屋消费者来说，房价上涨后的财富增值是一种错觉，因为大多数人不能够把自

己的房屋变现，而购房者实实在在付出的却是花费更多的钱在购房上，从而减少房屋以外
的其他支出，比如教育、旅游、休闲消费等等。同时房价上涨导致服务业成本上升之后的
价格上涨，于是社会消费出现了一个相互背离的结局：在房屋外支出减少的情况下，却要
面对价格不断上涨的服务类支出。
这就是房价上涨——尤其是过快上涨之后对消费的负面影响。
实际生活中我们却会发现房价快速上涨时社会消费并没有出现萧条，甚至在高端服务
业出现了繁荣。
对此现象的解释是：投机性购房者在房价上涨中的获利和社会对房价上涨的良好预期支撑
了这一时期服务业的繁荣。
但投机性购房具有不确定性，一是投资的数量，二是投资的地域。一旦某地房价出现
回调，投机性购房会在短时间内迅速转移，或者消失无踪。
因此把投机性购房看作是房地产市场的泡沫是正确的——它们非常容易膨胀，也非常
容易破裂。
由于房价快速上涨而导致的服务业繁荣接下来会出现以下状况：房价回调——投机性
购房消失——投机性购房者的消费消失或者减少——高端的服务业萎缩。由于中低端的服
务业在房价上涨时已经先行萎缩了，所以市场的表现是整个服务业的萧条，于是出现较多
的失业和半失业城市人口。城市服务业被打入原形，从最原始的状态重新孕育——大排档
式的地摊经济繁荣。
从上面的分析可以看出，房价上涨对政府也好，对消费者也好，其好处都不及弊端，但国
内房价会长期上涨却是一个不争的事实。
抛开短期的激励因素——每一届地方政府对土地收益的渴望以及购房者对增值收益的贪求
，房价上涨更加本质的原因在于房屋市场的供求关系和房产领域的成本—收益比。

从成本—收益比看，城市土地价格的上升是必然的——除非出现战乱或者社会动荡，
只要政府不间断地进行城市基础设施的投入，那就意味着城市土地作为一种商品的内在价
值在增高，它在市场上卖出更好的价钱就是理所应当的事情。
从供求关系讲，房屋需求是在满足了食物需求后，全社会最迫切的需求，目前中国正
处于这样一个阶段，人们终于摆脱了食物消费的约束，居住消费的渴望不断被提升上来。
在这一阶段，住房消费表现得非常刚性，从而形成房屋消费的空前繁荣，由于中国庞大的
人口基数，房屋需求产生的产业影响可能改变全球经济的格局，就像美国在十九世纪表现
出来的情况一样，成为世界经济史上的划时代事件。
在强劲的住房需求下，房价不断被推高将是不可避免的事情，被推高的程度取决于房屋的
供给能力与消费需求之间的对比。同理，改变房价被不断推高的内在因素是房屋消费的相
对饱和，比如在欧洲，人均住房面积已经达到45平方米，社会成员对更多的房屋消费拥有
缺乏兴趣，所以房地产不再可能成为热门行业，房价也很难形成单边上涨的趋势，此时的
房屋价格更多地受所在国货币政策（利率、汇率等）的影响，对房产市场的供求关系粘连
度不高。
基于以上的理由，政府对房地产市场的干预不应该是促进房地产价格的上涨——这跟
政府利益的长期最大化是对立的，也不应该是用行政手段促使房价下跌——这跟房地产市
场的基本走向是对立的。政府应该采取的措施是延长房屋需求达到饱和状态的时间，并保
持在这一时期内房地产市场的平稳运行。

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从成本—收益比看，城市土地价格的上升是必然的——除非出现战乱或者社会动荡，
只要政府不间断地进行城市基础设施的投入，那就意味着城市土地作为一种商品的内在价
值在增高，它在市场上卖出更好的价钱就是理所应当的事情。
从供求关系讲，房屋需求是在满足了食物需求后，全社会最迫切的需求，目前中国正
处于这样一个阶段，人们终于摆脱了食物消费的约束，居住消费的渴望不断被提升上来。
在这一阶段，住房消费表现得非常刚性，从而形成房屋消费的空前繁荣，由于中国庞大的
人口基数，房屋需求产生的产业影响可能改变全球经济的格局，就像美国在十九世纪表现
出来的情况一样，成为世界经济史上的划时代事件。
在强劲的住房需求下，房价不断被推高将是不可避免的事情，被推高的程度取决于房屋的
供给能力与消费需求之间的对比。同理，改变房价被不断推高的内在因素是房屋消费的相
对饱和，比如在欧洲，人均住房面积已经达到45平方米，社会成员对更多的房屋消费拥有
缺乏兴趣，所以房地产不再可能成为热门行业，房价也很难形成单边上涨的趋势，此时的
房屋价格更多地受所在国货币政策（利率、汇率等）的影响，对房产市场的供求关系粘连
度不高。
基于以上的理由，政府对房地产市场的干预不应该是促进房地产价格的上涨——这跟
政府利益的长期最大化是对立的，也不应该是用行政手段促使房价下跌——这跟房地产市
场的基本走向是对立的。政府应该采取的措施是延长房屋需求达到饱和状态的时间，并保
持在这一时期内房地产市场的平稳运行。