成都房地产二：现在房价还要涨吗？
筋斗云

从我个人的感觉，到2005年12月，成都房价在6月铁政策之后，还
大约上涨了10%。这相对去年下半年的涨幅少了很多，但是这是在政
策一片向坏的情况下取得的，所以还是意义非凡的。

那么明年或者后年的情况如何呢？

九月，博瑞国际社区以超过5000的价格进行销售，考虑到当时土地价
格在60万人民币一亩〔2004年取得〕，而博瑞的容积率为1.0左右，
成本全部加起来应该不超过2500，可以说这是一个非常暴利的利润了。

十二月，苏坡立交桥外的一百多亩地拍卖价格是290万/亩。这块地的
位置比博瑞稍好，但是也在三环之外了，是其相同一个等级。即使按
照容积率2.2左右的电梯公寓算，仅地的价格已经过2000了，加上电
梯造价在2000以上，将来售价肯定在5000以上了。而这是三环外的
售价。

从最基本的经济原理，价格由成本与供求关系来决定。目前房地产市
场中买家观望的情形下，商家在有利润前提，可能会稍微降价/不涨价
销售，但是等到成本价格接近市场价格后，房地产商要亏本销售可能
性很小。所以我觉得2006年开始成都房地产很难实现价格下降。

2003年开始到2005年上半年，房地产商可以说是获利丰厚，但是与
之相关的是土地挂拍的完善，所以经济原理才能发挥作用，将和利润
最相关的土地成本补涨回来。之前的土地很多是政府关系、政策等取
得，所以不是现在的价格高了，而是之前的价格低了。要真实反映与
调控房价必须要真实反映与调控地价。目前国家在银行贷款与二手房
买卖等政策制定诸多手段，说得好听是治标，说得难听是做秀而已。
不做根本层面改变，而满足治标和做秀，将来房地产的发展有可能会
更加不理性。

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秦二世初年，有人献奇兽。胡亥指之为鹿，赵高指之为马。
世人但传“指鹿为马”， 无人知麒麟也。
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