北京市华远地产股份有限公司(下称华远地产)借壳上市的计划近日再度搁浅。9月28日,SST幸福(上海交易所代码:600743)的资产重组计划,在中国证监会上市公司重大重组审核委员会未能获得通过。9月29日,华远地产董事长任志强在电话里向记者确认了这一消息,但是他拒绝对此结果发表评论,只是表示:“华远地产不会放弃上市计划。”

  这已经是华远地产第二次借壳上市未果。2004年,华远地产借壳京西旅游(深圳交易所代码:000802,现已改名为北京旅游)曾一度接近完成,后因故未能成功。之后,任志强又把目光瞄准了SST幸福。

  SST幸福是一家位于湖北潜江的企业,主业包括服装生产、铝材生产和电力服务,1996年9月9日在上海证券交易所上市,目前每股净资产为0.01元。

  华远地产借壳SST幸福自2006年下半年起开始运作。2007年2月15日,SST幸福发布公告称,该公司已与名流投资及华远地产签署了《资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书》。根据协议,公司将以新增股份按照每0.767股华远地产股份换1股幸福实业股份的比例进行换股,换股合并之后,公司将申请更名为“华远地产股份有限公司”。

  业内人士分析认为:近期国家对房地产的宏观调控政策趋紧,前段时间大量地产上市公司通过增发等手段从资本市场募集资金,推动了地价和房价的双双高企,楼市风险有向资本市场转移的风险,这可能是此次华远地产借壳未能通过的主要原因。

  华远地产曾是国内较早接触资本市场的地产企业。1994年,华远地产的母公司华远集团,与华润集团合资组建了华远地产。1996年,主要业绩由华远地产支撑并由华润控股的“华润北京置地(1109.HK)”在香港上市。“那次上市我们可以说尝到了甜头,我们先后从资本市场拿到了将近5亿美元,迅速成为国内知名的大房地产公司。”任志强说。

2001年9月,任志强突然宣布辞职,与资本方华润集团分手,并宣布打造新的华远地产。随后,香港上市公司华远地产更名为华润置地。任志强辞职风波的根源要追溯到2000年6月,当时作为华远大股东的华润集团,收购了地产业巨头万科。华润意图将当时国内最大的两个地产公司华远与万科组合成中国地产业的“航母”。但任志强却无法接受,于是选择与华润分手,将当时的华远房地产的股权全部转让给华润,但是收回了“华远”品牌。分手之后“新华远”除了自己的文化内涵之外几乎一无所有,“华远房地产公司”将原有的土地储备项目和债权、债务全部留给了原公司,包括华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、西单文化广场等北京市知名的明星楼盘。2001年12月30日,二次创业的华远地产,以北京市华远新时代房地产开发有限公司的身份亮相于地产界,注册资本为3亿元。一年后,华远新时代更名为华远地产,并经历多次股权变动后形成了股权由北京五家大中型房地产企业分持的公司。

  不过,与资产高达80亿元的老华远地产相比,新华远地产的资金实力大大削弱。用任志强自己的话说,“从一个‘大地主’变成了房无一间、地无一陇的‘雇农’,吃了上顿找下顿”。2002年,国家全面实行土地转让招拍挂制度,资金捉襟见肘的华远地产仅从挂牌中获得过一块土地,储备严重不足。为了获得新项目发展和异地扩张所需要的资金,华远地产先后转让了尚都国际和华泽大厦等项目的部分股权,被业内人士形象地称之为“用鸡蛋换粮票”。华远地产曾接触过大大小小多个基金和“壳”公司,“我们先后接触的‘壳’不计其数,但有的‘壳’装不下,有的‘壳’牵不到北京,有的‘壳’不能变成空‘壳’。实际上,我们一直没有放弃上市的努力。”任在自己的博客中写到:自2002年实行土地招拍挂制度以来,华远地产仅仅用挂牌的方式取得了一块土地,此后的数年之中,则屡战屡败。其重要的原因就在于自有资本有限,捉襟见肘。

  与之形成鲜明对比的是,今年以来,地产公司掀起了新一轮资本市场融资高潮。碧桂园、远洋地产、SOHO中国等陆续或准备登陆香港主板,万科、保利等地产上市公司更是凭借增发所募集到的大量资金,在全国疯狂拿地、大肆扩张。

不过,借壳上市并不是任志强唯一的资本动作。2005年底以来,外界就在盛传华远地产运作“私募”。“我们正在委托一家基金管理公司组合一个基金,将注入的资金和现有的资产进行打包,但现在还在洽谈中。”今年3月任志强说。虽然任志强以公司机密为由表示不能透露更多,但他仍透露出合作方很可能是瑞银。他表示,不排除先成立合资公司,再在香港等境外地区上市的可能。“如果此次借‘壳’上市不成功,那我们将走另外这条路,实际上,我们一直两条腿走路。”任志强说。

任志强又名任大嘴,任大炮, 经常在公开场合有惊人之语。
比较有名的语录:“国有企业家、国有资本,政府让干什么就干什么,不让我们干房地产我就不干房地产。我们只是当丫环的,都是政府说了算。”
“房地产就该是暴利行业”
“我是一个商人,我不应该考虑穷人”
“要为温州炒房团发奖状”
以及:
宏观调控不是为了让房价下跌,是为了稳涨
房价降了,房地产开发商有权不盖房
买卖有理、炒房无罪,禁止炒房就是违宪
中国房地产市场在2020年以前不会出现泡沫
穷人富人分区论
等等。

不管任志强是敢于说实话,还是敢于“挨骂”,任志强一次次的“放言”,一次次撩动了民众敏感而脆弱的神经。
有分析者认为:任志强的观点,从经济学的视角来看,无疑有其正确之处。这一点,有学者和为数不少的网友的支持为证。但同时,任志强代表他所在的利益集团发言,言语中的攻击性和侵犯性,多少显示出一个强权者的轻慢,甚至是肆无忌惮。他的赤裸裸的发言,鲜活地勾勒出一个既得利益者的真实一面。

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任志强:房产商是在替政府受过 06-12-09 陈建利 南都周刊

房地产商成了政府推卸责任后的靶子。如果政府的住房保障体系建立得非常好,根本用不着这些中低收入家庭去买商品房。可能这个矛盾就被缓解了,或者说就不存在了。更多的民众是在被蒙骗之后,就变成了“乌合之众”,个性被湮没在群体中,群体的思想占据了统治地位,而群体的行为往往表现为“无意义、情绪化和低智商”。

11月20日,财政部、国土资源部和中国人民银行联合下发通知,规定从明年1月1日起,新增建设用地有偿使用费标准将在原有基础上上调一倍,同时进一步上收土地的审批收益权。这一政策将对房市产生怎样的影响?近年来推动房价上涨的主要因素有哪些?政府在其中又扮演着怎样的复杂角色?房地产商为什么饱受非议?就这些问题,本刊专访了华远集团总裁任志强。任志强以其一贯的直率、犀利风格回答了记者的提问。

南都周刊:三部委日前联合发文调整新增建设用地有偿使用费标准,规定从明年1月1日起,将在原有基础上上调一倍。这一费用是否会传导到房价上,导致房价的进一步上涨?
任志强:任何改革成本都必须有人承担,这是经济学基本常识。任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中,要么是政府承担,要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗?如果不能,它一定会转嫁到消费者身上。按照去年标准,这部分增加的费用可能是300亿到500个亿。政策制定者认为这部分费用不多,转移到消费者身上后,分摊到房价上,每平方米所占的比例很小,对房价的影响不大,这可能是一厢情愿。

南都周刊:如果这一成本最终会通过传导机制转嫁到购房者身上,实际上是用购房者的钱来补贴被征地农民,这是不是一种“挖东补西”的政策?
任志强:本来就该购房者弥补!过去也是购房者弥补,不过是弥补的少和多的问题

南都周刊:这对购房者来说公平吗?
任志强:当然公平。你占了人家的地,你当然应该给补贴,这没有公平不公平的问题。政府出台的这政策,我不认为有什么问题。政府有权做这种决定,政府要保护农民利益,当然应该提高了。但我认为它每年都应该提高,而不应是一次性地提高一倍。

南都周刊:在你看来,近年来推动房价上升的主要因素有哪些?
任志强:供求关系决定的。现在明显是供给不足,长期一段时间都是这样,任何一个统计资料都可以显示这点。城市化率在提高的过程中,有大量的非城市人口需要进城,每年城市大概有新增家庭800万,而市场只能生产400万套商品房,或者还不到400万套。这个数量只能满足新增家庭的一半。

南都周刊:什么原因造成了供给不足?
任志强:原因很简单,生产上不去啊!政府在限制投资,它怎么能增加供给呢?1998年之后有大量出台的政策是增加供给的,而现在是限制供给。这是最重要的原因。
政府就应该建经济适用住房
政府就应该建经济适用住房,无非现行政策有点偏颇。由于政策指导的原因,经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度,没有起到社会保障的功能。

南都周刊:有学者认为,国家实行的保护耕地的政策存在一个误区。耕地面积只要能养活人就够了,其余的都应该进入市场,土地作为一要素资源,只有在流通中才能创造财富,你如何看待这一观点?
任志强:确实不需要那么多土地。但政府可能有不同的看法,现在政府要求要保证17亿到18亿亩的耕地。中国现在可利用的耕地占国土面积的14%,待开发和储存土地大约占国土面积的17%。这17%里头,一部分可以转换成耕地,但需要投入资金。如果按16亿人口,有14亿人口进入城市算,按现有的面积计算我们大概需要0.9%的土地供应。所以按现有的情况拼命用地,也用不到哪去,也就占国土面积的1%左右。如果加上工业用地的话,最多是2%。
农民现在的居住用地大概有2.5亿亩,如果按照城市现有的容积率计算,大概5000万亩就够了,可以腾出2亿亩来。问题在于土地的产权不归农民(不能自由交换),农民无偿占用大量的耕地并变成宅基地,造成了很多空心村、废村,农民进城后依旧占用农村宅基地。而目前的指导思想恰恰是限制城市用地,这等于限制了农民进城。 进城的农民会变成拥有两份土地,在农村有一份巨大的宅基地,在城里他还要占用一份居住用地,不管这份地是自己买的房子还是租的房子,反正他得占用。只有农民彻底能够脱离土地,能够把宅基地变现成资产,他才有可能长期居住于城市,因为他必须交换才能有钱。

南都周刊:也有学者建议,政府不应该再建经济适用房,而是将资金直接补助到购买经济适用房的低收入者账上,引入市场机制来解决这一问题,这一建议目前有没有一定的可行性?
任志强:没什么可行性!政府就应该建经济适用住房,无非现行政策有点偏颇。国务院23号文件里明确规定了准出准入制度,但在早期时,经济适用住房政策被国家用来拉动经济了,不是作为社会保障出现的。由于政策指导的原因,经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度。造成的结果是,确实在亚洲金融风暴之后,中国经济取得了高速增长,连续几年GDP增长接近10%。但坏处就在于,经济适用住房没有起到社会保障的功能,很多不应该享受政府补贴的人,购买了经济适用房,而且大量用于出租,也使中、低收入家庭的利益没有得到保障。

南都周刊:非要政府去建经济适用房?
任志强:任何一个国家都是政府去建,它可以委托市场进行,但不表示它不建。香港采取的也是委托政策。香港政府委托的是建筑商,要求建筑商的利润不能超过3%,但我们搞错了,我们把它变成开发商的利润不能超过3%,建筑商的利润照挣,甚至在法定的定额里头,建筑商的利润可以达到8%甚至10%。
香港政府做完规划以后,拿出图纸直接给建筑商,建筑商是市场化管理,只有一个很低的利润,所以整个成本降低了。而我们在土地开发阶段就委托了,而土地开发阶段的成本是没办法控制的。一开发就有一部分利润,到建筑还要给一部分利润,累加起来,总的利润要比政府规定的高得多。同时,香港政府在委托时,实际上减免了很多税费,没有开发商的税,也没有建筑商的税,但我们不同,都要交税,这种重复交税也是住房成本的一部分。这是执行政策的问题,并不是政策本身有问题。
哭坟哭错了坟头儿
如果穷人都要买房,那政府恰好可以推卸责任,不提供住房保障。最后受损失的不是我们,是穷人。穷人哭着喊着非要说降低(商品)房价,再低他也买不起!他必须要靠政府的补贴才能买,这是很简单的道理。

南都周刊:以2003年国务院叫停121号文件为标志,学者认为这标志着利益集团已经正式从幕后走向台前,并将对中国社会的转型产生深远影响,你如何看待这一观点?
任志强:121文件本身就是利益集团出台的,银行也是个利益集团。利益集团有什么错?利益集团在任何一个国家都存在。如果没有利益集团的博弈,怎么会有市场经济?所以不需要讨论这个问题。

南都周刊:但中国让人担心的一个现实是,利益集团是否会与权力结成联盟,以剥夺社会底层的权益,来谋求自身利益?
任志强:我的理解不一样。钱颖一主编过一本书《从资本家手中拯救资本主义》,吴敬琏曾经用过书中的一句话,“很多非利益集团的人也被利益集团所诱惑,也变成了支持利益集团主张的一个群体。”也就是说,很多无知的民众在被诱惑之后,最后采取的是自己要倒霉的意见。就像傻瓜一样,哭坟哭错了坟头儿。比如住房改革制度,我们提出,商品房就是为富人盖的,中低收入家庭一定要用社会保障,用政府出钱的办法来解决住房问题,很多人反对这个主张,认为穷人也要买房子。如果穷人都要买房,那政府恰好可以推卸责任,不提供住房保障。最后受损失的不是我们,是穷人。穷人哭着喊着非要说降低(商品)房价,再低他也买不起!他必须要靠政府的补贴才能买,这是很简单的道理。

南都周刊:在媒体和网民的眼中,中国房地产商的形象似乎一直不是很好,仿若“奸商”和“暴利”的代名词。有人简单地将其归结为“仇富心理”,你思考过房产商形象不佳的深层原因吗?
任志强:第一是与国家政策有一定关系,政府把解决中低收入家庭的住房责任,推给了市场。房地产商成了政府推卸责任后的靶子。如果政府的住房保障体系建立得非常好,根本用不着这些中低收入家庭去买商品房。可能这个矛盾就被缓解了,或者说就不存在了。更多的民众是在被蒙骗之后,就变成了“乌合之众”,个性被湮没在群体中,群体的思想占据了统治地位,而群体的行为往往表现为“无意义、情绪化和低智商”。
第二个是媒体。许多媒体都在起破坏性作用,误导读者。媒体几乎把所有的中国精英都称为是坏人,加深民众与所谓的的精英之间的隔阂。比如媒体质疑房地产商富豪多,这和房地产商没有任何关系,问题的关键是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的,电信是垄断的,金融是垄断的,否则的话,在富豪排行上,一定是这些行业的商人多。IT行业之所以垄断不住是因为它能跑到外国去上市,所以它的富翁也多。
中国房地产是最早进行市场化改革的,个人可以进入,外资也可以进入,国有资本也可以进入,完全开放。现在要把其他几个行业开放来看看,用不了几年时间,房地产商马上就被扔到后面去了。如果媒体长一点经济脑子,把这个问题向老百姓说清楚,也许就没人追究房产商富豪这么多了。
我能看到更深层次的问题
我掌握了大量的数据和事实,使我能看到更深层次的问题,而不仅仅是事物的表面,让人觉得新鲜。如果更多的人用脑子去想,而不是用眼睛去想,可能就没有这么多问题了。

南都周刊:作为一个房产商,你的一言一行似乎都受到媒体关注,也引发了很大争议。除了直率性格外,还有没有其他的原因?
任志强:首先我不完全是一个地产商。在华远集团,地产只是其中一部分,我们还涉足其他的一些行业。比如银行、管理公司、购物中心、高科技等一大堆行业。只是在外界看来,华远在房地产行业中影响较大,大家以为我是一个单纯的房地产商,错了,我不是。 媒体比较关注我,一个原因是我算是行业协会的头头吧。有时是轮值主席,有时是副会长等。而且在几大行业协会里头,我都有任职。我会代表行业去对政府的政策提出一些看法和意见,也通过中国工商联和其他的一些渠道把意见反映到中央政府,对政策的制定产生了一定的影响。 另外一个原因是,华远有很多的研究机构,做了大量的研究,我掌握了大量的数据和事实,使我能看到更深层次的问题,而不仅仅是事物的表面,与别人的看法不一样,让人觉得新鲜。其实不是什么新鲜的东西。比如我说,商品房其实是给富人盖的,这不是什么新观念,也不是什么新问题。如果更多的人用脑子去想,而不是用眼睛去想,可能就没有这么多问题了。

南都周刊:华远集团本身是国有企业,负有为国有资产保值增值的责任,同时也不得不接受一些政府分下来的社会责任,你曾在自己的博客戏称自己是“丫鬟的命”,这是你作为华远集团的老总,这么多年来的最大感受吗?
任志强:你说的这个问题,不是我们国有企业管理人员的感受问题。国有企业管理人员的最大感受,是我们的改革力度不够。到现在为止,我们仍然在和政府进行博弈。政府在一些管理上还很落后,而且有些做法是违反市场规律的,有的甚至违反上市公司的法律。比如说,中国三个电信公司的老总互相交换,它是上市公司,怎么能把他调到有竞争的对方行业中去当老总呢?

南都周刊:你的博客的点击率是比较高的,但看其留言,网友似乎分成截然不同的两派。其中一些扔“板砖”者还往往带有一些情绪化的语言,你关注这些留言吗?
任志强:点击率已经超过500万次了吧。但对于留言,我大部分不看。我知道的是,过去是反对的人多,现在反对的比率在下降,赞成的比率在上升。也就是说,我说的东西,更多的人已经开始理解了,而不在被媒体的断章取义误导。 更多的人是因为媒体的误导后投的反对票。比如在反对票里,有人说你发了多少财?还以为我是个个体户呢;有人问华远的第一桶金从哪儿来的?废话!国有企业哪来第一桶金;有人说去查税。查吧?华远的税收从来都是A级。国有企业用不着偷税漏税,偷税漏税又不放进我兜里,我干嘛找那个麻烦;有人说社会责任,国有企业的社会责任是很清楚啊。这种无知的人你用得着去解释,去反驳吗?对牛弹琴还有个对象。